전문가 10명 중 7명이 "올해 안에 사라": 15억 이하 중저가·청약 전략 총정리

전세 계약 갱신일이 다가오는데 집을 살까 말까


매달 전세 이자나 월세를 내면서
"이 돈으로 대출을 갚으면 어떨까"라는 생각,
한 번쯤은 해보셨을 겁니다.


한국경제신문이 부동산 전문가 50명에게 물었습니다.
"내 집 마련 가장 적합한 시기는 언제인가?"


10명 중 7명이 '연내'라고 답했습니다.
왜 그렇게 보는지, 그리고 어떻게 접근해야 하는지 살펴보겠습니다.

지금 서울 아파트 시장 무게중심은 어디에 있나


2026년 2월부터 5월 중순까지 서울에서 거래된
아파트 10채 중 8채는 15억 원 이하였습니다.


국토교통부 실거래가 시스템 기준으로
81.6%가 15억 원 이하 거래로 집계됐습니다.
2025년 8~10월 75.8%와 비교하면 불과 반 년 만에
5~6%p 이상 올라간 수치입니다.


강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 오히려
3주 연속 하락하는 흐름이었던 반면,
노원·성북·서대문·강서·은평 등 외곽 지역은
매주 0.2% 안팎씩 꾸준히 올랐습니다.


시장이 강남에서 비강남 중저가 단지로
무게중심을 이동하고 있는 그림입니다.




15억 원이라는 숫자의 비밀


왜 하필 15억 원인가 싶으시죠?
이 숫자에는 정책이 만든 구조가 있습니다.


현행 주택담보대출 최대 한도는 6억 원입니다.
그런데 이 6억 원 대출은 주택 가격 15억 원 이하에서만
온전히 적용됩니다.


15억 원을 넘어서면 대출 한도가 4억 원으로 줄어들고,
25억 원 초과 시에는 2억 원으로 더 줄어듭니다.


즉 15억 원 이하는 "내 돈 9억 + 대출 6억"으로 살 수 있는 집이고,
15억 원 초과부터는 현금 동원 능력이 훨씬 커야 합니다.


실수요자, 특히 무주택 직장인이
접근할 수 있는 현실적인 마지노선이 15억 원인 겁니다.




청약은 어떤가 — 경쟁률 격차가 모든 걸 말한다


올해 서울에서 분양한 아파트의
전용면적 85㎡ 이하 1순위 평균 경쟁률은 36.8대 1이었습니다.
같은 기간 85㎡ 초과 경쟁률은 6.9대 1이었습니다.


중소형이 대형보다 다섯 배 이상 경쟁이 치열합니다.


공공분양은 더합니다.
SH(서울주택도시공사)가 공급한 마곡17단지 토지임대부 분양주택은
381가구 모집에 약 2만 명이 몰려 125대 1을 기록했습니다.


분양가가 시세보다 낮고 대출 규제를 피해갈 수 있는
공공분양은 당분간 수요가 계속 집중될 가능성이 높습니다.


청약 통장을 오래 유지하고 납입 횟수를 쌓아온 분이라면
공공분양과 공공지원 민간임대를 병행해서 노리는 전략이 유효합니다.


➡️ 청약홈 공식 청약 일정 확인: https://www.applyhome.co.kr




왜 전문가들은 "올해 안에"라고 하나


두 가지 이유가 맞물려 있습니다.


첫째는 전·월세 시장의 불안입니다.
전세 공급이 부족해지면서 전셋값이 오르고 있습니다.
"전세 계약 만료 후 어디로 가야 하나"라는 불안이
매매 수요를 자극하고 있습니다.


실제로 전셋값 부담이 매매 가능한 중저가 아파트와
큰 차이가 없어지는 지점에서 수요가 매매로 넘어오는 현상이
노원구 등에서 뚜렷하게 관찰됩니다.


노원구의 2026년 4월 아파트 거래량은 920건으로
서울 자치구 평균의 3배를 웃돌았습니다.


둘째는 매매가 상승세가 지속될 것이라는 전망입니다.
지금 사지 않으면 내년에는 더 비싸게 사야 할 수 있다는
전문가들의 판단이 '연내'라는 답변으로 나온 겁니다.




주의해야 할 것도 있다


"연내 매수"라는 조언이 모든 상황에 맞는 것은 아닙니다.


자금 여력이 충분하지 않은 상태에서
대출을 최대한 당겨 집을 사면
금리 변동이나 소득 변화에 취약해집니다.


15억 원 이하라도 수도권 외곽 일부 지역은
인구 감소나 입주 물량 영향으로
가격 상승보다 횡보 또는 하락 가능성이 있는 곳도 있습니다.


"연내 매수가 좋다"는 전문가 조언은
수도권 핵심 지역의 실거주 수요를 전제로 한 것입니다.
지역·가격대·입지를 꼼꼼히 따져야 합니다.


강남 고가 주택은 아직 관망세가 이어지고 있어
단기 투자 목적으로 무리하게 접근하기에는
가격 부담이 큰 상황입니다.




한 줄 코멘트


지금 부동산 시장은 15억 원이라는 대출 기준선을 경계로
실수요가 명확하게 갈리는 구조이며,
이 흐름 안에서 청약과 비강남 중저가 매수는
충분한 검토 후 실행 가능한 전략입니다.


본 정보는 투자 참고용이며
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.
모든 투자는 본인의 판단과 책임하에 진행하시기 바랍니다.


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