서울에 땅이 없다면 물 위에 짓는다 : 진짜 문제는 따로 있습니다

아파트를 사고 싶은데 물건이 없고,
전세를 구하려 해도 매물이 없는 상황 — 요즘 서울 부동산 얘기입니다.


2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6,412가구,
작년보다 48% 급감한 수치입니다.


그런데 이 상황에서 정부 연구기관이 꽤 파격적인 제안을 내놨습니다.
"땅이 없으면, 물 위에 짓자."


이 글에서 그 제안의 배경과 현실적 의미를 짚어보겠습니다.

 

서울에 신규 택지가 없다는 건 이미 오래된 얘기입니다.
한강 주변, 도심, 강남 어디를 봐도 빈 땅이 없습니다.


재건축·재개발이 서울 공급의 70% 이상을 담당하지만,
사업 기간만 평균 7~10년, 각종 규제까지 겹쳐 속도가 나지 않습니다.


서울의 착공 물량은 2020년 대비 절반 수준으로 줄었고,
공사비 상승, 고금리, 프로젝트파이낸싱(PF) 경색이 삼중 압박을 가하고 있습니다.


쉽게 말하면, 앞으로 3~5년간 서울에서 새 집이 나올 구조적 여건이
지금 이 순간에도 막혀가고 있다는 뜻입니다.


이런 상황에서 LH토지주택연구원(LHRI)이 5월 18일 보고서를 발간했습니다.
제목은 "세상에 이런 집이 — 땅 없이도, 집을 지을 수 있다"입니다.


핵심 아이디어는 두 가지입니다.
하나는 한강 수면 위에 짓는 수상 모듈러 주택, 또 하나는 간선도로·차고지 상부를 인공대지로 활용하는 도로 위의 집입니다.


모듈러 주택(Modular Housing)이란, 공장에서 집을 미리 만들어서
현장에 가져다 조립하는 방식입니다.


마치 레고 블록처럼 유닛을 공장에서 제작한 뒤
배(수로)로 운반해 한강 위에 설치하는 구조입니다.


이 방식의 핵심 장점은 토지 비용입니다.
현재 주택 사업비의 60~70%가 땅값인데, 수면을 활용하면 이 부분을 없앨 수 있습니다.


실제로 해외에서는 이미 현실이 됐습니다.
덴마크 코펜하겐의 학생 기숙사 어반리거(Urban Rigger)와 네덜란드 암스테르담의 수상주거단지 바터르뷔르트(Waterbuurt)가 대표 사례입니다.


두 사례 모두 항만 인근 수면에 모듈러 방식으로 지어
주변 시세 대비 30~50% 저렴한 임대료로 공급했습니다.


처음엔 "수상주택을 부동산으로 볼 수 있느냐"는 법적 논란이 있었습니다.
하지만 덴마크와 네덜란드 정부가 나서서 항만법·건축법을 유연하게 해석하고,
전기·상하수도 등 생활 인프라를 직접 연결해줬습니다.


도로 상부 개발도 이미 국내에서 움직임이 있습니다.
북부간선도로 신내 공공주택 사업, 장기 공영차고지 상부 개발이 현재 추진 중입니다.


소음과 진동, 구조 하중 문제를 고려해
목조 OSC(탈현장건설) 공법 기반의 6~7층 중저층 단지를 짓는 방안이 검토되고 있습니다.


문제는 법입니다.
현행 민법은 부동산을 '토지 및 그 정착물'로 정의하고,
건축법은 '토지에 정착하는 공작물'로 규정합니다.


수면 위에 떠 있는 집은 이 정의에 들어맞지 않습니다.
주택으로 인정도 안 되고, 담보 대출도 어렵고, 등기도 할 수 없습니다.


결국 LHRI는 이 제안이 실현되려면
부동산의 법적 정의를 바꾸고, 이동형 모듈러 주택의 법적 지위를 새롭게 만들어야 한다고 직접 명시했습니다.


이게 왜 중요하냐면요,
지금 이 제안은 단순한 아이디어가 아니라 법 제도 변경이 선행되어야 하는 중장기 과제라는 점입니다.


단기에 서울 집값을 잡는 처방이 아닙니다.
하지만 5~10년 후를 내다보는 투자자라면 이 흐름을 주목할 필요가 있습니다.


만약 수면이 법적 대지로 인정되고 모듈러 주택 제도가 정비된다면,
한강변 수상 임대주택이나 도로 상부 공공주택은 실제 공급 수단이 될 수 있습니다.


반면 제도 개편 없이 아이디어에 그친다면,
서울의 공급 절벽은 2027년 이후 더욱 심각해질 가능성이 높습니다.


지금 서울 전세 매물은 1년 전보다 26.3% 줄었고,
수도권 준공 물량도 전년 동월 대비 39% 감소했습니다.


한 줄로 정리하면, LH연구원의 수상 모듈러 제안은 단순한 발상의 전환이 아니라
서울 주택 공급의 구조적 한계를 보여주는 신호에 가깝습니다.


본 정보는 투자 참고용이며
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.


모든 투자는 본인의 판단과 책임하에 진행하시기 바랍니다.


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