경매가 망설여지는 명도: 이렇게 하자

 

 명도란 

토지나 건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 

그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도라고 하는데

인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 

그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 

인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 명도라 한다.

 

 

그래서, 명도는 주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 

인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다.

 

 

낙찰을 받고도 실질적으로 점유하지 못하여 

손해를 보는 경우를 자주 발생한다.

 빠른 명도 전략(방법)에 대해 알아보자.

 

 

부동산경매에 있어서 권리분석과 동시에 

명도계획을 세워야 한다. 

이사비용까지 생각하여 입찰가격을 써내면 

적정한 협상금액을 점유자에게 줄 수 있고,

서로 얼굴을 붉히는일 없이 명도협상이 가능하게 된다.

 

 

 

점유자를 빨리 내보내야 직접적인 재산권을 행사 할 수있고,

월세 수익이 많이 나는 돈 되는 부동산을 싸게 낙찰 받았더라도

점유자가 수 개 월씩 불법점유하고 있다면

손실 기회비용이 발생하게 된다.

따라서 점유자를 이사비 정도 주고 빨리 내보내는 게 

효과적인 명도 방법이다.

 

 

 낙찰 이후 해당 부동산을 찾아 점유자를 무조건 빨리 만나자.

경매 초보자일수록 점유자 만나기를 차일피일 미루지만 

점유자 만나기를 늦출수록 오히려 명도는 늦어지게 된다.

 

낙찰 사실을 밝히고 우선적으로 점유자를 만나 경청하는 자세로

 이사 날짜를 잡기 위한 만남부터 가지는 것이 좋다.

낙찰자는 낙찰 후 소유자와 만나서

 이사비용 및 명도에 대해서 협상을 진행해야 된다.

 

 

낙찰자가 이사비용을 줄 의무는 없다.

다만, 위로금 형식으로 주는 것이 관행이다.

그러나, 당연한 권리라 생각하는 소유자가 아주 많다. 

 

 

말도 안되는 이사비용을 요구하는 경우  

마음 약한 낙찰자를 이용할 것이며, 

소유자에게 질질 끌려다니다가 시간은 시간대로 흐르고 

이자만 내면서 손해를 보다가 

결국 임차인이나 거주자의  페이스에 말려

 원하는 금액을 주고 종결하는 경우가 많다.

 

 

 

부동산의 점유자를 만나러 갈 때는 

어떤 대화를 할지 미리 준비하고 가는 게 좋다.

임차인이던 채무자던 현재 부동산에 점유하는 사람은 

경매 때문에 그동안 시달릴 데로 시달린 상태이기 때문이다.

 

경매가 진행되면

권리신고나 배당요구와 송달, 감정평가, 

 입찰자 방문 등 수개월  마음 고생을했을 것이다.

 새로운 낙찰자가 찾아오면 대체로 자포자기 마음으로 

이사 날짜를 잡을 가능성도 있다. 

그래서, 낙찰자는 점유자 면담 시 어떻게 

협상할 지에 대해 미리 생각해둬야 한다.

 

 

상대방에게 인도명령 신청을 했다고

알리고 소유자 점유시에는 임차인 점유시보다

진행절차가 빠르다는것을 고지한다.

 

 

처음 면담에서는 기선 제압이  중요하다. 

가급적 간단하고 필요한 대화만 하되 

낙찰 되어 소유자가 바뀌었음을 알려주는 정도로 

대화를 진행하면 족하다.

 

 

 

 동정이나 어설픈 자랑으로 접근 한 후에 처음부터 이사비를 들먹일 필요는 없다.

더불어 점유자의 성격을  파악해 두는 게 좋다. 

일반적으로 협상하거나 체념형 점유자는 이사날짜도 빨리 잡는다.

 

 

 

그러나, 말뿐인 스타일이나 버티기 형이라면 명도가 쉽지 않다. 

이러한 유형의 점유자라면 우선 인도명령 송달 직후 

최종적으로 만나보고 협의가 이루어지지 않는다면 

바로 강제집행을 신청하는 게 좋다.

 

 

 

이런 유형은 일반적으로 이사날짜를 차일피일 미루고 

1주일 단위로 짧게 잡다 

나중에는 약속을 여러 번 어기기도 한다.

최악의 경우 점유자가 아예 잠수를 타기도 한다. 

 말는 통하지 않는 말뿐인 점유자는 바로 강제집행부터 준비한 후 

집행관이 ‘계고장’을 부치고 나서야 이사비 협상을 보는 게 일반적이다.

 

 

이사비용 등을 제시할 때는 정확한 금액을 정한다.

대충 이사비 얘기를 했다가 점유자는 

우리가 생각하는 금액보다 더 많이 생각하기 쉽다.

정확히 100만원의 이사비를 줄 생각이니 

이사날짜를 정해 달라고 해야 한다.

 

 

이후,  최소한 정확한 이사날짜가 잡혀야 한다. 

 차일피일 이사 날짜를 미루고 과도한 이사비용을 요구한다면 

강제집행 신청하겠다고 알리며 

강제집행 비용은 점유자가 부담해야 할 비용임을 알릴 필요가 있다. 

 

 

결론적으로 점유자에게 강온작전을 

동시에 구사하는 것이 좋다. 

 

 

 

 현재 점유자의 의견을 수렴해 대화하고 

역지사지의 마음으로 만나 이사하게 만드는 게 최선이다. 

이사비를 주고 탄력적으로 이사날짜를 잡아주는 게 좋다. 

그러나,  끈질기게 집 비우기를 거부한다면 

강제집행을 최후의 수단으로 이용하는 것이 최선이다.

 

성투하세요!