매매계약서 특약 작성시 주의사항

 

대법원 민사2부는 토지 매도자인 박 모씨가 

매수자인 문 모씨와 한 모씨를 상대로 제기한 약정금 지급 소송에서 

박씨 패소 취지로 판결한 2심을 파기하고

사건을 인천지법에 돌려보냈다.

 

 

 

지난 2021년 박씨는 보유하고 있던 충북 진천군 토지를 

문씨, 한씨에게 9억4000만원에 파는 계약을 맺었다. 

 

계약서에는 ‘양도소득세는 매수인이 부담하기로 한다’는 특약사항이 들어갔다. 

문씨 측은 이 땅이 자경농지 세액감면 대상이라고 보고

세금 9015만원을 신고하고 박씨 측에 이를 지급했다.

 

 

 

세무당국은 해당 토지는 세액감면 대상이 아니라며 

박씨에게 1억7525만원을 추가 납부하라고 했다. 

박씨는 본인이 추가 납부액을 낸 다음, 

문씨 측에 추가로 낸 세금을 달라고 소송을 걸었다.

 

 

 

대법원 재판부는

 

 “양도소득세는 매수인이 부담하기로 한다’는 특약 내용의 객관적 의미는

‘해당 토지 매매로 인해 박씨에 부과되는 양도소득세 전부를 문씨 측이 부담한다’는 것이

명확하다는 판단을 내렸다.

 

 

 

자경농지 세액감면이란

 

 

 

취득일부터 양도일 사이 8년간 땅 주인이 농지 소재지에 거주하며

직접 경작을 한 경우 양도소득세를 감면해주는 것이다.

 

 

자경농지 세액 감면을 받기 위해서는

다음과 같은 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

거주 요건:

다음 중 하나의 지역에 8년 이상 거주해야 합니다.

 

농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역

위 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

해당 농지로부터 직선거리 30km 이내의 지역

 

경작 개시 당시에는 해당 지역에 거주했으나 행정구역 개편 등으로 달라진 경우에도 인정됩니다.

 

양도일 현재 거주자여야 하며, 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자도 포함됩니다.

자경 요건: 8년 이상 직접 경작해야 합니다.

 

 

'직접 경작'이란 농작업에 상시 종사하거나,

자기 노동력으로 농작업의 2분의 1 이상을 경작 또는 재배하는 것을 의미합니다.

단, 해당 과세기간의 사업소득 금액(농업·임업, 부동산 임대업, 농가부업 소득 제외)과

총 급여액 합계액이 3,700만 원 이상인 경우에는 그 기간은 자경 기간에서 제외됩니다.

 

복식부기 의무자의 수입 금액 기준 이상인 경우에도 제외될 수 있습니다.

 

 

농지 요건:

양도일 현재 실제 농지로 사용되는 토지여야 합니다.

 

지적공부상의 지목과 관계없이 농사에 사용되는 토지가 해당됩니다.

주거지역, 상업지역, 공업지역 등에 편입된 경우에는

편입되기 전까지 발생한 소득에 대해서만 감면받을 수 있습니다.

 

경작 기간 요건:

 

농지 취득일부터 양도일까지의 기간 중 8년 이상을 직접 경작해야 합니다.

 

세액 감면 한도

 

감면율: 양도소득세의 100%를 감면받을 수 있습니다.

감면 한도액: 연간 1억 원, 5년간 총 2억 원입니다.

다른 농지 관련 감면액과 합산하여 적용됩니다.

 

 

신고 방법

 

자경농지 세액 감면을 받기 위해서는

양도소득세 신고 시 관련 서류를 제출해야 합니다.

 

일반적인 필요 서류:

 

양도소득세 과세표준신고 및 자진납부계산서

토지 등기부등본

주민등록초본 (과거 주소 변동 내역 포함)

농지원부 또는 농업경영체 등록 확인서

자경 사실을 입증할 수 있는 서류 (농약·비료 구매 영수증, 농산물 판매 내역, 농기계 구입 영수증, 이웃 주민의 확인서, 농작업 일지, 직불금 수령 내역 등)

토지이용계획확인서

 

 

 

상기 대법원 판례에서 매도자, 매수자 모두

자경농지 세액감면에 대해

착오가 있었던것 같습니다.