입찰한 경매가 취하되었을 경우 대처법

경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다.

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 
즉, 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않을 때 근저당권(주로 은행) 또는
전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 
다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차를 말합니다.

​강제경매는 부동산 강제집행 방법의 하나로서, 법원에서 채무자의 부동산을 압류하여 매각한 후 그 대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는데 필요한 절차를 말합니다. 

​채권자가 약속된 날까지 채권을 변제받지 못하면 법원에 소송을 제기하여 판결을 얻은후 
집행문부여 등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 하게되면 

법원은 채권자의 경매신청에 의하여 경매개시결정을 내리고 동시에 부동산을 압류한 다음에 경매절차에 따라 부동산을 강제 매각하는 것을 말합니다.

​채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않을때 채권자가 
채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.

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강제경매의 일반적인 절차는 다음과 같습니다.

​강제경매 신청 -> 강제경매개시결정 -> 배당요구의종기 결정 및 공고 -> 매각의 준비
 -> 매각의 실행 -> 매각결정절차 -> 매각대금의 납부-> 배당절차-> 소유권이전등기와 인도 

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상기와 같은 절차로 진행되는 경매가 만약 취하가 된다면 그 상황은 달라집니다.
임의경매의 경우  잔금 납부 전 채무자가 돈을 갚으면 경매가 취하됩니다. 

매각기일에서 낙찰이 되고 난 다음, 경매를 취하하고자 할 때, 
임의경매는 저당권자의 신청에 의해 경매가 취하되고, 경매상 채무자가 취하하고자 할 때는 해당 경매계에 채권자가 발행한 변제증서를 가지고 가서 경매개시결정에 대한 이의신청을 통해 경매를 취하시킬 수 있습니다. 

​반면에 강제경매는 최고가매수인의 동의를 받거나 별도로 청구이의 소송을 제기해 승소해야 가능합니다. 즉 강제경매의 경우, 낙찰자의 동의없이는 취하가 불가능하다는 얘기입니다. 

그래서, 취하시키려면 낙찰자의 취하동의서가 필요합니다.
이때 협상을 통해 수익을 창출하는 것도 하나의 방법으로 활용 되고 있습니다.

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