공유지분으로 된 아파트 처리방법

 

공유지분 물건을 해결하려면 몇 단계의 기술이 필요하다.

그래서 일반인들은 이러한 물건을 꺼려하기도 한다. 

 

 공유물을 낙찰 받고 이를 해결하기 위해서는 

협상력 즉, 내용증명이나, 소송기술 등이 요구된다.

 

 

주거용 부동산을 낙찰 받았는데, 지분 물건일 경우

그 해결전략 방법에 대해 알아보자.

 

 

주거용 지분 아파트의 경우 통상 소유자가 배우자와 2분의 1씩

공유하고 있던 중 누군가에 의해 반쪽 지분만 경매에 나오는 경우가 흔하다.

 

남편의 사정으로 인해 빚을 갑지 못해

경매 시장에 나오는 것이 지분 아파트의

대다수 경우에 해당된다.

 

 

낙찰 후 지분권자가 인도명령을 받아 집행을 하려고 해도

1/2 지분을 가지고 있는 공유자(채무자의 배우자)가 집행을 거부한다면

인도명령 자체가 집행 불능 상태에 빠지는 경우가 종종 있다.

 

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공유물인도청구를 허용하고는 있으나,

현실에서는 그 집행에 어려움이 많은 것 또한

사실이다.

 

 

 

현실적으로 거주하고 있는 공유자에 대한

인도명령 집행은 인간적으로나 도의적으로 어려운 것이 현실이다.

 

그렇다면 손을 놓고 있어야만 할까?

 

 

아래와 같은 방법으로 진행해 보자.

 

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우선 내용증명을 발송한다.

 

내용증명 방법이 통하지 않을 경우

부동산에 대하여 가압류를 신청한다.

 

 

 

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여

장래 그 집행을 보전하려는 목적으로

미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도이다.

추후 재판에서 승소하면

가압류가 본압류로 바뀌어 강제집행을 할 수 있다.

 

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* 부동산 가압류: 특정부동산(건물, 토지 등)을 처분할 수 없도록 하는

절차로 등기부에 기재함으로써 효력이 발생한다.

 

 

 

다음으로, 집행 거부 공유자를 상대로 부당이득금을 청구 한다.

 

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공유지분은 지분의 효력이 전체 부동산에 미치고,

부동산을 특정할 수 없기 때문에

지분권을 가지고는 강제집행을 현실적으로 실행하는데에는

많은 한계점을 노정하고 있다.

 

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물건을 공유자가

각 1/2지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우,

1/2 지분권자는

다른 1/2 지분권자의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점 사용 할 수 없고,

나머지 지분권자는 공유물 보존행위로서 그 배타적

사용의 배제, 점유배제를 구할 권리가 있다.

(대법원1994.3.22.선고 93다9392, 9408 전원 합의체 판결 참조)

 

 

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경매로 아파트의 지분을 취득한 경우

대금 납부와 동시에 등기 없이도 소유권을 취득하기에

아파트를 점유하는 공유자(채무자의 배우자)에 대하여

임대료 상당의 부당이득금을 청구할 수 있게 된다.