임차인에 대한 권리분석시 주의사항

 

경매에서 응찰자는 입찰보증금을 

최저 매각 가격의 10% 금액을 법원에 제출해야 한다. 

최고가 매수 신고인이 잔금을 내지 못하면 

입찰보증금은 반환받지 못하고, 재매각에 들어간다.

 

 

 

재매각 사유로는

 

1. 권리관계를 제대로 분석하지 못하는 경우로 

응찰 때 예상하지 못한 추가 인수 금액이

입찰보증금보다 많으면 잔금 납부를 포기할 수밖에 없다.

 

 

 

2. 경락잔금 대출이나 자금 조달에 차질이 생긴 경우

 

3. 입찰표 작성 실수

등을 꼽을 수 있다.

 

 

임차인에 대한 권리분석

 

 

임차인의 전입 신고일은 말소 기준 권리인 근저당권보다 빠르고,

배당받을 수 있는 요건인 확정일자을 확인해야 된다.

 

 

낙찰 가격이 임차 보증금보다 높으면 

임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있기 때문에

별도의 추가 비용이 들어가지 않는다.

 

 

 

임대차 계약을 하면 전입신고와 동시에 확정일자를 받는다.

만약, 임차인이 근저당권이 설정된 뒤 확정일자를 받았다면

전입 일자가 빨라 경매 절차에서 대항력 요건은 구비되었으나,

 

 

 

확정일자는 근저당권보다 늦기 때문에 배당 순서는 2순위로 밀리게 된다.

임차인이 받을 수 있는 배당금액이 줄어들면서 나머지 비용에 대해서는

낙찰자가 부담해야 된다.

 

 

 

 

 

 

권리분석에 실패하지 않기 위해서는 매각기일 일주일 전

법원에서 공개하는 매각 물건 명세서를 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

임차인의 전입일자와 확정일자를 확인한 후

등기부등본에 있는 권리와 선후 관계를

따져 보아야 된다.

 

 

 

 

추가로 임차인의 배당신청이 배당요구종기일 내에

신청이 진행되었는지도 살펴야 한다.

 

 

 

 

임차인이 배당요구종기일이 지난 후에 신청하는 경우

임차인은 배당에 참여할 수 없고

낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 된다.