경매 위험에서 탈출하기; 매각불허가 신청

 

법원경매에서 해당 물건에 관한 하자나 집행법원의 절차상의 하자를

찾아내면 “매각불허가 신청”(공매의 경우 매각결정취소신청서)을 할 수 있다.

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여러 사유로(재산상 손해 발생) 낙찰을 포기 하고자 할 경우 신청할 수 있다.

낙찰 후 1주일 이내, 매각기일 7일 이내 신청하고

이 기간이 지나면 경매계에 매각 허가에 대한 이의신청을 해야 한다. 이를 항고라 한다.

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경매개시결정 -----> 매각기일 --(7일; 이의신청)--> 허가결정 --(7일; 항고, 낙찰금액 10%납부) -->매각확정 --(30일)--> 대금납부 --(30일; 매각허가취소신청)--> 배당

 

 

즉시항고는 매각이 허가되었거나 불허가 결정이 내려짐으로써 손해를 보는 이해관계인이

그 매각허부결정에 대한 불복 방법으로서 인정되는 것이다.

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즉시항고를 할 수 있는 기간은 매각에 대한 이의신청과 같이 매각허부결정일로부터 7일이 주어지며,

매각허가 또는 불허가결정에 따라 손해를 보는 이해관계인,

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매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로

허가해야 한다고 주장하는 매수인(낙찰자), 자신에게의 매각을 허가해야 한다고

주장하는 매수신고인(입찰자)이 할 수 있다.

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매각에 대한 이의신청과 달리 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은

매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다.

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매각이 허가된 경우에 한하므로 매각불허가결정에 대한 항고에 대하여는 보증의 제공을 요하지 않는다.

항고심의 재판에 불복하거나 손해를 받는 이해관계인은 재항고도 할 수 있다.

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낙찰 후 법원기록에도 없던 선순위 대항력 있는 임차인이 나타난 경우

우선 매각불허가신청이나 즉시항고를 통해 경매함정에서 벗어날 기회가 있으나

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그 기회를 놓쳤거나 매각이 확정된 후 대항력 있는 임차인의 존재를 알았다면

매각대금에서 대항력 있는 임차인의 보증금에 해당하는 금액을 감액해달라는 청구를 할 수 있다.

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이미 매각대금을 납부했다면 1차적으로 채무자 또는 물상보증인에게,

2차적으로 매각대금으로부터 배당을 받은 채권자에게 부당이득반환청구를 함으로써 담보책임을 물을 수 있다.

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* 물상보증인 : 타인의 채무를 위하여 자기 재산을 담보로 제공한 사람.

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그러나 매각대금감액청구나 이미 배당받은 매각대금에 대한 부당이득반환청구는 사례도 거의 없을 뿐더러 현실적으로 어렵다는 점에서 매각불허가신청이나 즉시항고 선에서 경매하자를 치유하는 것이 바람직하다.

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민사집행법 : 매각불허가 조항 121조를 잘 활용하도록 하자.

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매각허가에 대한 이의 사유(민사집행법 제121조)

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1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호(매각장소의 질서유지 차원에서 집행관이 매수신청을 금지한 사람) 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

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민사집행법 제123조(매각의 불허)

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① 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

② 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

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“집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 아니하였거나

혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가

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매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채

그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로

고지하지도 아니한 것은 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의

공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다.”고 판단하였습니다.

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결국 매각물건명세서 사본을 법원의 실수로 인하여 비치하지 아니하였거나

또는 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치한 경우 이는 매각 불허가 사유에 해당합니다.

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상기 집행법은 외울 필요는 없지만, 경매 하는 분이라면 반드시

알고 있어야 할 사항입니다.