경매에서 말소기준권리 반드시 알아야 되나?

 

공매, 경매에 입찰하기 위해서는 많은 부분에 대한 분석이 필요하지만

그 중 가장 기본적인 분석이 권리분석이며 그 중

가장 필수적으로 알아야 할 것이 말소기준권리이다.

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말소기준권리란 경매목적 부동산의 등기된 권리와

등기되지 않은 권리에 대한 매수인의 부담의 인수 또는

소멸 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다.

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이에 입찰에 참여하는 자는 목적부동산의 권리의 소멸과

인수여부를 정확히 판단하지 않으면 추가적인

금전부담이나 심지어 소유권까지 상실하게 될 수도 있다.

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말소기준의 권리는 다음과 같으며 이중 접수일자가

가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.

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1.저당권

2.근저당권

3.담보가등기 (등기부상 소유권이전청구권가등기로 표시)

4.압류

5.가압류

6.강제경매기입등기

7.전세권

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그러면 가처분이나 지상권. 지역권등은 왜 말소기준권리가 되지 않을까?

말소기준권리들의 특징은

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- 금전과 관련된 것들이다. 즉 돈 받으면 소멸하는 권리다.

- 매각물건 전체에 영향을 미친다.

 

그래서 7번 전세권의 경우 말소기준권리가 될 수도, 안 될 수도 있다

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매각물건전체에 영향을 미치는 건물전체의 전세권중

배당요구 하거나 경매신청한 전세권을 말한다.

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아파트 등 구분소유 건물이거나 주택전체에 전세권을

설정한 것이어야 하며 주택의 일부의

전세권(예.다가구주택)은 말소기준권리가 될 수 없다.

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담보물권인 1,2,3은 후순위 권리자가 있으면 물권설정 당시의 담보가치를

해함으로서 설정당시에 존재하지 않았던 후순위를 소멸 시켜야 함으로

말소기준권리가 되며 금전채권의 집행확보를 위해

처분변경 등을 금한 4,5,6은 압류 후 새로이 설정된 권리들이

집행의 방해가 됨으로 이를 소멸시켜야 함으로서 말소기준권리가 된다.

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가처분과 집행보전을 위한 가등기 및 용익물권이 말소기준이 되지 않는

이유는 위 특징이 아니기 때문이다.

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즉 금전의 목적이 아닌 물권자체의 권리이거나 사용,수익을 위한 권리이며

경매의 목적인 현금화로 배당을 지급할 수 없으므로

말소기준권리가 아닌 것이다.

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용익물권이란?

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타인의 물건 위에 성립하는 권리이므로 타물권(他物權)이라고도 하며, 소유권의 권능을 일부 제한하는 권리이므로 담보물권과 함께 제한물권이라고도 하여 소유권과 대립된다.

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그러나

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용익물권은 사용 ·수익을 목적으로 사용가치를 지배하는 권리라는 점에서 교환가치의 지배를 목적으로 하는 담보물권과 다르다.

민법상의 용익물권은 지상권 ·지역권 ·전세권의 세 가지가 있다.

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말소기준권리를 포함한 후순위 권리들은 소멸되며

말소기준권리보다 선순위권리는 인수되는 것이 기본이다.

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그러므로 인수되는 권리가 있는 경우 매수인은

인수하는 부담만큼 감안하여 입찰하여야 한다.

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그러나 예외가 있다.

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항상 인수되는 권리가 있는데 유치권, 법정지상권, 분묘기지권,

예고등기 등은 말소기준과 관계없이 항상 인수된다.

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말소기준권리보다 후순위라도 가처분중 피보전권리가

건물철거 및 토지인도 청구권인 경우 소멸되지 않는다.

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또한 원인무효로 인한 소유권이전말소가처분인 경우

낙찰로 소멸되는 것으로 기록되고 대금납부시 등기에서

말소되었더라도 가처분권자의 본안소송결과에 따라 인수하게 되면

소유권을 상실하므로 피보전권리가 무엇인지 확인 후 입찰해야 한다.

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말소기준 권리 기준으로 선순위임차인이 있다면 이도,

낙찰자가 인수해야된다.

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선순위임차인이

주민등록, 전입한 경우 대항력이 있고, 여기서 대항력은

낙찰자에게 명도를 거부하거나 보증금 반환을 청구할 수

있는 권리가 있다는 말이다.

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더불어, 임차인이 확정일자까지 받아두었다면 우선변제권이

생겨 배분에 참여할 수도 있다.

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배분에 참여하여 본인의 보증금을 다 보상받으면, 낙찰자 입장에서는 유리하다.

반대로, 임차인의 보증금이 전액 배분이 되지 않았을 경우 낙찰자가 이를 보상해야 한다.