토지나 건물을 낙찰받았는데 지분으로 1/2만 소유권을
취득하였을 경우 상대방 공유자와의 관계나
공유물 분할은 어떻게 처리하는 것이 좋을까?
판례에 의하면 물건을 공유자가 각각 1/2 지분씩
균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자는
다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로
독점사용할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서
배타적 사용의 배제, 즉 지상 건물의 철거와
토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있다고 보고있습니다.
1/2 지분 낙찰자는 다른 공유자를 대상으로
점유부분에 대하여 강제집행을 하려면 상대방은
제 3자 이의의 소송이나 공탁금을 걸고
강제집행정지 신청으로 방어를 할 것입니다.
근본적인 해결책
부당이득금청구소송이나 공유물분할청구소송으로 진행해야
근본적인 해결이 됩니다.
어느 공유자가 분할에 반대하는 경우 공유물 분할 방법은
나머지 공유자들이 공유물 분할의 소를 제기해 재판상 분할로
진행해야 됩니다.
공유물 분할은 공유자 전원이 합의해야 하므로, 공유자 중 1인이
분할에 협력하지 않는다면 나머지 공유자들은 공유물 분할의 소를 제기해
재판상 분할한 후 공유물 분할을 원인으로 한
소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다.
대금분할로 결정이 되면 확정 판결을 근원으로 경매를 신청하여 해소하면 됩니다.
공유 부동산을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히
가액이 감손될 염려가 있는 경우는 공유물분할을 위한 경매를
통해 대금분할로 해소 할 수 있습니다.
대지의 분할제한은 현물분할시 고려되어야 할 중요한 사항 입니다.
건축법 제57조(대지의 분할 제한)를 살펴보면
① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서
해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.
건축물이 있는 대지는 일정면적 이하로 분할이 제한되는데
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는
규모 이상을 말한다(건축법 시행령 80조).
주거지역: 60㎡
상업지역: 150㎡
공업지역: 150㎡
녹지지역: 200㎡
그 외 지역: 60㎡
경지가 정리된 농지는 2,000제곱미터 이하로는 현물분할이 불가합니다.
건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는
경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않습니다.
공유자는 공유물에 대해 분할을 청구할 수 있으며,
5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있고,
공유지분을 낙찰 받은 후 이를 분할하여 단독소유로 하면 좋은데,
현물로 분할하여 단독소유로 되는 경우도 있지만,
대부분의 경우 현물분할을 하지 못하고 경매를
통해 현금(가액)분할을 하는 경우가 대부분입니다.
공유자 전원의 의견 일치로 분할에 대한 합의가 이루어진 경우
등기를 해야 단독 소유권이 인정(민법 제186조)되는데,
지분등기는 지분을 따로 등기할 수 없고, 공동으로 등재됩니다.
등기부에 개별적으로 소유물의 위치가 표시되는게 아니고
지분으로만 표시 되어 집니다.