도로투자 과연 돈이 될까?

도로에 대해 도로법 제3조에 의하면  “도로를 구성하는 부지, 옹벽, 그 밖의 물건에 대하여는 사권(私權)을 행사할 수 없다. 
다만, 소유권을 이전하거나 저당권을 설정하는 것은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.



도로가 공매나 경매에 나올 경우 감정평가서를 보면, 인근 토지가격의 1/3 정도로 감정가격이 매겨지고, 
수차례 유찰되면  반값으로도 살 수 있는 것이 도로이다. 


 *  인근토지가격의 100%로 인정 받는 경우

- 공도나 예정공도부지 
- 미불용지 
- 지적공부상 도로로 구분되어 있으나 가격시점 현재 도로로 이용되고 있지 아니하거나 사실상 용도폐지된 상태에 있는 것(토지보상평가지침 제35조의2), 
- 지적공부상 도로로 되어 있으나 가격시점 현재 사실상 통행에 이용되고 있으나 소유자의 의사에 의하여 법률적 사실적으로 통행을 제한할 수 있는 것(토지보상평가지침 제35조의2)



인근 토지가격이 1억원이라면 경매 감정가격은 통상 3,000만원이고 이것을 1,500만원 정도에 낙찰 받을 수 있다. 
이후 보상을 받거나 지료청구를 할 경우 인근 토지가격의 100%를 인정받으면, 1억원을 받을 수도 있으므로
도로 경매에 투자를 하게 된다. 

장점이 있는 반면에

도로 투자는 행정청으로부터 보상을 받거나, 지료를 받을 목적으로 매수를 하는 것이다. 
그런데 행정청이 이에 응하여 보상을 해 줄 의무는 없어서 보상이 불발 될 경우 투자금이 묶이는 결과가 초래되기도 한다. 
도로의 이전 소유자 중 1명이라도 ‘배타적 사용수익권을 포기’ 한다면 행정청을 상대로 지료청구도 불가능하다. 
그래서 도로 투자는 위험한 투자이기도 하다.

이러한 단점에도 불구하고 도로 경매에서 확실히 돈 버는 방법이 있다. 
그것은 재건축구역 내 도로를 낙찰 받는 것이다.

재개발, 뉴타운지역의 치열한 경쟁에도 불구하고 입주권을 받을 수 있는 방법이 바로 도로투자이다. 


일반적인 경우 도로는 개인 소유라도 사람이나 자동차가 다니는 통행로로 이용되고 있으면 
다른 용도로 사용하기 어려워 도로는 가격이 저렴하여도 이를 구입하려는 사람이 없다.
재개발이나 뉴타운지역에 있는 도로라면 사정은 다르다. 입주권을 받을 수가 있기 때문입니다.




도로부지는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 다주택자나 법인이 선호하며
원칙적으로 90㎡이상 토지를 소유한 경우 입주권을 받을 수 있다.

서울시의 경우 도시 및 주거환경정비조례에 따라 재개발지역에서 90㎡이상인 도로를 소유하고 있으면 
현재 이용현황에 상관없이 소유자에게 입주권이 주어지고, 

도로 면적이 30㎡이상 90㎡미만인 경우에는 도로 소유자가 무주택 세대원에 해당하면 입주권이 주어진다. 
다만 이때에는 지목과 이용현황 둘 중 하나는 도로가 아니어야 된다.

일반적인 도로의 경우 토지가격의 1/3 정도로 감정가격이 매겨지고 있으나, 재개발 지역의 경우는 달리보아야 된다.
대법원은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행자가 乙 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 

토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 
공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 

각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 
산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한  원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 판시하였다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결).


개발예정지 파악하는 방법 : 도로 옆 깃발

도로 옆의 농지(전, 답)에 설치된 빨강 세모 깃발이  있다면 계획도로가 확장된다는 의미로
땅 값의 상승을 의미한다. ?논이나 밭에 꽂혀 있는 빨간 깃발 말뚝을 보면 토지보상이 끝나고 곧 토목공사가 시작되다고 보면 된다.

깃발의 상태를 통해 계획 상황을 파악할 수 있고, 더불어 땅 값의 상승 또한 예측이 가능하다.


도로에도 대장이 존재한다.


토지나 건물이 있으면 그 소유 관계나 권리를 파악하기 위해 각각 대장이나 등기부를 열람하여야 된다.
도로는 어떨까? 도로도 도로대장이 있어서 건축을 하기 위해 도로대장을 통해 확인하는 작업이 선행되어야 한다.

도로대장은 도로관리청에서 관리 및 유지보수 해야하는 시설물(자산) 목록(세부내용 포함)과 
도로의 기하구조를 알 수 있도록 작성해 놓은 공적 장부이다.


 도로에 대한 건축허가


건축법에서 말하는 도로는

① 보행과 자동차 통행이 가능해야 하고
② 너비 4미터 이상 되어야 하고
③ 위치를 지정·공고한 도로

위 세 가지를 모두 충족해야  건축법 상 도로로 볼 수 있다. 
여기서 지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 
일정한 구조와 너비를 갖추면 예외적으로 도로로 볼 수 있다. 

그러나 현황도로, 사실상의 통로, 관습상 도로, 통로, 진입로 등으로 일컬어지는 도로는 건축법에서 의미하는 도로가 아니다.  따라서 건축법상의 도로가 아닌 것은 위의 세 가지의 조건에 해당되지 않거나 도로 지정절차를 거치지 않아도 건축허가(신고)를 받을 수도 있다.  면지역에서는 보행과 자동차 통행만 가능하면 건축허가를 받을 수 있다. 


 도로투자 : 주의사항 및 위험성


도로는 사권행사가 제한된다. 따라서 도로 투자는 신중해야 된다.  
도로 투자는 엄청난 리스크가 존재하며, 경우에 따라서는 투자금이 고스란히 묶일 수도 있다.

도로를 취득할 경우 국가나 지방자치단체(이하 ‘행정청’이라고만 한다)에게 
보상을 해 달라고 요구할 권리는 없다(대법원 1996. 9. 10. 선고 96누5896 판결). 

행정청이 스스로 보상에 착수하지 않는 한 도로 소유자는 보상을 요구할 권리가 없으므로, 
그저 기다리거나 임료 청구 즉, 부당이득반환청구를 할 수밖에 없다. 부당이득반환청구는 패소하는 경우가 많다.

과거 소유자가 자신의 토지에 대해 배타적사용수익권을 포기하였다고 인정되면 
공매나 경매로 취득한 자도 그러한 지위를 승계하여 임료청구가 불가능한 경우가 많다(대법원 1998. 5. 8. 선고 97다52844 판결).