부동산임대사업을 진행할 경우 개인매매사업자가 좋을까?
법인으로 진행하는 것이 좋을까?
이러한 질문의 기저에는 세금이 있다.
어떻게 해야 절세할 수 있을까의 문제로 귀결된다.
부동산임대업이란?
부동산 임대업이란
토지와 주거용, 비주거용 건물을 임대하는 업을 말한다.
부동산 임대업은 부동산을 대여하고 임대료를 받기 때문에
부동산 임대소득이 발생되며,
이에 대하여 개인이냐 또는 법인이냐에 따라
소득세 및 법인세 과세대상이 된다.
절세 : 개인사업자 vs 법인사업자
세금을 통해 비교해 보자.
1. 임대소득
개인의 경우 6~45% 세율을 적용받아 소득세를 내며,
법인은 9~24% 세율의 법인세를 내게 된다.
그래서 임대소득에 대한 세금은 일정 금액 이상일 경우
법인이 더 유리하다.
다만 법인의 경우는 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을
주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가
과세되므로 이점은 고려해야 된다.
2. 취득세
부동산취득세는 원칙적으로 개인과 법인 모두 크게 차이가 나지 않는다.
그러나, 수도권 과밀억제권역 내 주택을 구입할 경우 개인이 절대적으로 유리한 조건이 됐다.
법인은 주택임대사업을 등록하지 않는 이상
취득세 중과 적용을 받지만 개인은 적용되지 않는다.
개인과 법인을 비교 할 경우
어느 한 쪽이 유리하다고 말할 수 없다.
수도권 과밀억제권역의 경우에는
개인이 유리하기도 하다.
그러나, 설립한 지 5년이 경과한 법인의 경우에는
취득세 중과세 대상에서 제외가 된다.
3. 종합부동산세
개인이든 법인이든 주택 공시가격 합계가 6억 원을 초과할 경우
종합부동산세가 과세된다.
세금에 있어서 두드러진 차이가 없다.
법인의 경우 종합부동산세를 부과할 때
해당법인이 소유한 주택에 대하여는 개인에게 허용하는 기본공제 6억원을
2021년부터 적용하지 않으며,
세율도 6% 단일세율을 적용하며,
세부담 상한도 없애버려 종합부동산세 부담이 대폭 증가 되었다.
국민주택 규모(85㎡) 이하 주택을 임대주택으로 등록할 경우
임대소득에 대한 소득세와 법인세가 30% 감면되고,
‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라
기업형 임대주택이나 준공공 임대주택으로 등록할 경우
8년 이상 의무 임대 시 소득세와 법인세 모두 75%까지 감면된다.
다만 올해 9월 13일까지 청약조정대상지역에서
다주택자가 취득한 주택(수도권 기준 공시가격 6억원 이하)이 대상이며
9월 14일 이후 구입한 주택은 이 혜택을 받지 못한다.
임대주택에 대한 양도세 감면 기준도 바뀌었다.
9월 13일까지 구입한 주택은 전용면적 85m²이하면 가격에 상관없이 감면받을 수 있지만,
9월 14일 이후에 구입했다면 주택은 수도권 기준 공시가격 6억원 이하일 경우에만 감면된다.
4. 양도세
주택을 매각하여 차익이 발생하게 되면 법인의 경우는 9~24%의 세율을 적용받고,
개인은 6~45%의 세율을 적용받아 법인이 보다 더 유리하다.
그러나 법인이 주택임대사업자 등록을 하지 않았을 경우에는
매매차익에 대해 10%의 세금이 추가된다.
개인은 보유한 기간에 따라 일정률을 공제하는
장기보유특별공제 혜택이 있다.
법인이 부동산을 취득한후 양도시까지의 양도차익도 해당 부동산이
주택 등인 경우에는 양도소득세 절세효과가 별로 없다고 할 수 있다.
상가 등의 경우에는 법인세 추가납부세액이 없어
배당을 하지 않는다면 개인보다 낮은 법인세율을 적용받게 된다.
5. 결론
개인사업자가 법인으로 전환하여 부동산 임대업 등을 영위하는 경우
법인전환에 따른 실질적인 세부담액이
확연히 줄어드는 것은 아니다.
법인전환 시 양도소득세 이월과세가 배제되고,
부동산임대업자에 대한 취득세 감면이 배제되면서
법인으로 전환하는 과정에서 양도소득세 및 취득세 부담 등
법인전환 비용도 대폭 증가한다.
개인사업자로 임대사업을 할 경우 6~45%에 해당하는
종합소득세를 매년 납부하여야 하지만
법인으로 전환한 경우 배당을 하지 않는 경우에는 10~25%에 해당하는 법인세만 납부하면 되므로
당장의 세부담은 적을수 있으나,
이후 법인자산의 개인화를 통해서
근로소득세나 배당소득세가 과세된다고 하면
절세 측면에서 유리하다고 할 수 없다.
개인사업자와 법인사업자 각각 상황에 따라 유리한 점,
불리한 점이 존재하기에 본인의 상황에
맞게 고려하여 결정해야 한다.