양도세 계산시 이것 주의하세요!

부동산을 구입하여 보유, 처분하게 되면 추가 비용이 발생합니다.

이때 발생한 취·등록세와 부동산 중개수수료 등은 필요경비로 양도차익에서 공제됩니다.

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보유 기간 중 주택의 개조나 수리하는 데 들어간

각종 비용 일부도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

다만 집 수리비(인테리어 비용)의 공제 범위를 매우 좁게 인정하고 있습니다.

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원칙은 주택 가치를 높이거나 내구 연한을 늘리기 위한

수선 비용인 ‘자본적 지출’만 경비로 공제하는 것입니다.

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반면에, 도배와 바닥재를 교체하는 인테리어 공사는

이를 경비로 인정하지 않습니다.

주택의 본래 기능을 유지하기 위한 보수 비용은

‘수익적 지출’이라고 해서 공제 대상에서 제외됩니다.

수억원을 들여 인테리어 공사비를 지출하였다 해도

한 푼의 경비도 인정받지 못할 수도 있습니다.

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국세청이 제시하는 자본적 지출과 수익적 지출을 살펴보면 아래 그림과 같습니다.

 

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자본적 지출은 아파트 베란다 섀시 설치와

난방 시설·보일러 교체, 방 확장 등 공사비, 방범 창 설치 등이 해당됩니다.

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수익적 지출로는 벽지·장판·싱크대·문짝·조명 교체, 보일러 수리,

타일·변기 공사, 화장실· 마루 공사 등 입니다.

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이사 가는 집에 흔히 하는 인테리어 공사 대부분이 수익적 지출입니다.

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보유세(재산세·종합부동산세)와

대출 이자는 필요경비로 인정되지 않습니다.

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매도자가 내야 할 양도세를 매수자가 부담하도록 계약한 경우도

필요경비로 인정받습니다.

주로 분양권을 사서 신축 아파트에 입주하는 경우에 많이 발생하는데,

추후 신축 아파트를 매각할 때

본인이 부담한 양도세를 공제받을 수 있습니다.

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경매로 주택을 취득했을 때 대항력이 있는 임차인에게

주는 전세보증금은 경비로 인정받지만,

법적 의무가 없는 합의금은 제외됩니다.

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매매 계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위해 부득이

세입자를 내 보낼 때의 퇴거합의금도 필요경비로 인정받습니다.

하지만 상가와 건물을 매도하기 위해 지출하는 상권 조사 비용이나

컨설팅 수수료 등은 인정되지 않습니다.

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공제 대상 경비 지출의 입증 책임은

납세자에게 있기에 계약서와 세금계산서,

대금을 지급을 근거 즉, 현금영수증이나

신용카드 전표 등을 반드시 챙겨두어야 합니다.