경매 입찰전 반드시 알아야 할 기본적인 정보

 

 경매에서는 감정평가액(감정가)을 기준으로

최저 매각 가격으로 결정합니다.

 

 

경매가 처음 진행될 때의 최초 감정가는 시세 대비 10∼20% 

낮은 가격으로 정해지는 것이 일반적입니다. 

법원마다 차이는 있지만 보통 한 번 유찰될 때마다 20%가량 감액이 됩니다.

 

 

 

권리분석

 

 

아파트가 경매로 넘어왔다는 것은 

채권자들의 채권을 회수하는 절차에 돌입했다는 의미로,

여러 권리관계가 얽혀 있습니다.

 

 

 

아파트에 확정일자를 받은 선순위 임차인, 

 세입자가 거주하는 경우가 있습니다. 

선순위 임차인은 다른 어떤 채권자보다도 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 가집니다. 

 

 

낙찰자는 선순위 임차인에게 보증금 전액을 돌려주어야 하는데,

 아파트 가격에 비해 보증금이 너무 비싸면 

경매로 얻는 시세차익보다 더 많은 돈을 지출하게 됩니다.

 

 

권리관계를 보다 정확하게 파악하기 위해서는

 말소기준권리를 반드시 확인해야 합니다. 

말소기준권리란 등기된 여러 권리 중 기준이 되는 권리로

 이 권리보다 나중에 등기된 권리들은 모두 말소됩니다. 

즉, 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

그래서, 인수해야 하는 권리는 적을수록 좋습니다.

 

 

입찰전 필수 확인사항

 

 

경매 법원마다 입찰 시간, 서류 제출 마감 시간이 

모두 달라 시간 확인이 필요합니다.

 경매가 진행되는 법원에 유선으로 문의하거나

 경매정보 사이트에서 사건 번호를 검색하면 알 수 있습니다.

 

 

최저 매각 가격의 10% 수준인 입찰 보증금도 미리 준비해야 합니다. 

가격을 적는 기일입찰표도 미리 법원 경매정보 사이트에서 

출력해 작성해 두는 것이 좋습니다.

 

 

 

 잔금 납부를 못 할 경우 최저 매각 가격의 10%를 내고 

낙찰을 포기해야 합니다. 

 각별한 주의가 필요합니다.

 

 아파트의 경우 체납된 관리비가 있는지, 

다세대 및 단독주택은 수도나 도시가스 요금을 연체했는지 등을 반드시 살펴보아야 합니다. 

생각한 입찰 가격이 적정한 수준인지 미리 잘 파악해야 합니다.

 

 

미납 관리비

 

 

입찰하는 아파트에 관리비가 미납됐다면 

통상 공용부분 관리비는 낙찰자가 부담 하고, 

전유부분 관리비는 책임질 필요가 없습니다. 

 

공용부분 관리비에는 청소비나 승강기 유지비, 소독비, 공용부분 난방비 등이 있고,

전유부분은 가구별 전기료, 수도료 등을 의미합니다.

 

 

 공용부분 관리비의 연체료는 

낙찰자에게 승계되지 않고,

3년이 지난 미납 관리비도 승계되지 않습니다.

 

 

잔금 납부

 

 

낙찰을 받을 날로부터 2주 뒤에

잔금 납부 기한이 통지됩니다.

통상 납부 기한 통지로부터 한 달 이내에 잔금을 내면 됩니다.

 

 법원이 지정한 날까지 잔금을 납부하지 못했다면 

법원에서 재경매 절차에 돌입합니다. 

보통 잔금 납부 기한일로부터 한 달에서 두 달 내에 재입찰에 부쳐집니다.

 

 

 

낙찰자가 잔금 납부 기한까지

잔금을 내지 못해도 권리가 완전히 소멸되는 것은 아니고,

재경매 기일 3일 전까지

잔금과 지연 이자를 납부하면

정상적으로 소유권을 취득할 수 있게 됩니다.