공유자간에 서로 분할 방법에 관하여 협의가 성립되지 않을 경우
공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있다.
현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 가액이 감손될 염려가 있는 경우에
법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
공유자는 공유물에 대해 분할을 청구할 수 있고, 다만
5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있고,
공유지분을 낙찰 받은 후 이를 분할하여 단독소유로 하면 좋은데,
현물로 분할하여 단독소유로 되는 경우도 있지만,
대부분의 경우 현물분할을 하지 못하고 경매를
통해 현금(가액)분할을 하는 경우가 대부분이다.
공유자 전원의 의견 일치로 분할에 대한 합의가 이루어진 경우
등기를 해야 단독 소유권이 인정(민법 제186조)되는데,
지분등기는 지분을 따로 등기할 수 없고, 공동으로 등재된다.
등기부에 개별적으로 소유물의 위치가 표시되는게 아니고
지분으로만 표시 되어 진다.
공유물분할 청구소송을 통해 현물분할 판결이 확정되면
분할된 부분에 대하여 등기 없이도
단독 소유권을 취득(민법 제187조) 한다.
다만, 처분을 위해서는 등기가 필요 하다.
고려사항
공유 부동산을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히
가액이 감손될 염려가 있는 경우는 공유물분할을 위한 경매를
통해 대금분할로 해소 할 수 있다.
여기서, 대지의 분할제한은 현물분할시
고려되어야 할 중요한 사항이다.
<참고자료>
건축법 제57조(대지의 분할 제한)
① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서
해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.
건축물이 있는 대지는 일정면적 이하로
분할이 제한되는데 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는
규모 이상을 말한다(건축법 시행령 80조).
주거지역: 60㎡
상업지역: 150㎡
공업지역: 150㎡
녹지지역: 200㎡
그 외 지역: 60㎡
경지가 정리된 농지는 2,000제곱미터 이하로는
현물분할이 불가능하다.
건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물은
경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다.
등기부의 공유가 실질적인 공유관계라면
공유물분할 청구소송을 통해 해결하면 되지만,
공유의 실질이 구분소유적 공유관계라면
공유물분할 소송이 아니라,
상호명의신탁해지를 전제한
지분이전등기 청구소송을 통해 해결하여야 된다.
공유지분권을 주장하지 아니하고 목적물의
특정부분을 소유한다고 주장하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를
가지고 있는 자들을 상대로 하여
그 특정부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한
지분이전 등기절차의 이행만을 할 수 있고,
공유물분할 청구를 할 수는 없다.
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