경매에 입찰하기 전 권리 분석에서 말소기준권리와
더불어 필수 확인 사항 중 하나가 대항력 있는 임차인 파악입니다.
거주하고 있는 세입자가 우리나라 국민이 아닌 외국인이라면 어떻게 진행해야 할까?
외국인의 임차인도 내국인과 동일하게 대항력이 발생하며,
경매입찰자 자격으로 외국인체류확인서를 통해 확인할 수 있다.
주택임대차에서 대항력
대항력은 주택의 인도와 더불어
전입신고(주민센터)를 하면 그 익일 0시에 대항력이 발생한다.
경매물건에서 말소기준권리보다 전입일자가 앞선다면 대항력이 있고
그 반대면 대항력이 성립되지 않는다.
대항력이 있는 임차인이 거주하는 물건을 낙찰받은 매수인은
임차인이 받지 못한 보증금을 모두 변제하여야 한다.
외국인의 경우
외국인도 내국민과 동일하게 주택임대차 보호법이 적용된다.
외국인은 출입국관리사무소에 외국인 등록과 체류지 변경신고를 하게 되면
전입신고를 한것과 같은 효력을 부여해 준다.
외국인은 전입신고 대상이 아니라,
외국인은 전입신고대신 출입국관리사무소에 체류지 변경신고를 하게 되면 대항력이 발생한다.
외국인 대항력 발생은
주택의 인도와 더불어 외국인등록,체류지변경신고(출입국관리사무소)로
발생한다.
대항력 있는 외국인이 살고 있는 집이 경매로 나올 경우
입찰자는 전입세대열람내역을 발급한다 해도 나타나지 않는다.
이러한 제도를 위해
2023년 6월 14일부터 외국인이 전입신고한 사실이 있는지 확인할 수 있는
"외국인 체류확인서 열람교부"제도가 시행되었다.
물건지에 외국인이 살고 있는지 확인할 수 있는 서류(외국인체류확인서)를
출입국관리사무소 나 주민센터에서 열람교부신청을 할 수 있다.
출입국관리법 제88조의 3
① 특정 건물 또는 시설의 소재지를 체류지로 신고한 외국인의 성명과 체류지 변경 일자를 확인할 수 있는 서류(이하 “외국인체류확인서”라 한다)를 열람하거나 교부받으려는 자는 지방출입국ㆍ외국인관서의 장이나 읍ㆍ면ㆍ동의 장 또는 출장소장에게 신청할 수 있다.
② 제1항에 따른 외국인체류확인서 열람이나 교부를 신청할 수 있는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.
1. 특정 건물이나 시설의 소유자 본인이나 그 세대원, 임차인 본인이나 그 세대원, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인
2. 특정 건물 또는 시설의 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인의 위임을 받은 자
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 열람 또는 교부를 신청하려는 자
가. 관계 법령에 따라 경매참가자가 경매에 참가하려는 경우
나. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제2조제5호라목에 따른 신용조사회사 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가법인 등이 임차인의 실태 등을 확인하려는 경우
앞으로 주거용 경매물건에서 외국인 임차인 여부를 확인하기 위하여
주민센터에서 전입세대열람내역 발급할때
외국인체류확인서도 같이 열람이 가능하다.
'소액투자' 카테고리의 다른 글
| 위반건축물 이행강제금 (0) | 2023.11.27 |
|---|---|
| 상속, 증여 자식이 아닌 손주에게 물려주면 절세된다(세대 생략 증여) (1) | 2023.11.26 |
| 미국 고배당주 투자 : 배당 수익률 연 10% (1) | 2023.11.24 |
| 경매 입찰전 반드시 알아야 할 기본적인 정보 (0) | 2023.11.23 |
| 내가 먹는 약! 한눈에 서비스 알고 계시나요? (0) | 2023.11.22 |