토지 투자시 주의사항

자금을 들여 일반매매나 경매를 통해 토지를 매입한 뒤

개발호재 즉,

재개발이나 도로건설 등의 호재가 있기만을 기다리는

투자 방식은 비효율적이다.

 

 

 

더불어, 토지 가격이 상승하기를 기다리는 투자는

하수들의 방식으로

지목변경으로 토지를 개발해 토지의 가치를 높이고

필요한 사람에게 적절한 가격에 팔아 자금을 회수하는 투자가 필요하다.

 

 

 

보통 토지 투자의 고수들이 즐겨 쓰는 방식은

움푹 들어간 땅을 산 뒤 공사장에서 나오는 흙으로 메워 평지로 만들기,

 

 

 

맹지 즉, 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지로

지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 구입하여

길가에 접하고 있는 앞 땅까지 추가로 매입해 수익을 높이기,

값싼 산지나 농지를 사서 지목변경으로 땅의 가치를 높이는 방식의 투자가 필요하다.

토지 주변의 개발 호재와 상관없이

용도변경만으로도 땅의 가치를 높이는 것이다.

 

 

 

지목변경

 

 

 

지목변경이란?

입지가 좋은 농지나 산지에 대해 개발행위허가를 받아

전원주택이나 펜션 부지, 공장용지,

창고용지, 음식점 부지로 개발하는 것을 말한다.

 

 

 

지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임),

광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공),

주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분한다.

 

지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정된다.

토지의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소이다.

싼값에 토지를 매입해 지목을 변경 하는 것이 재테크의 핵심사항이다.

 

 

지목변경을 위한 투자 포인트

​

지목변경전 건축이 가능한 땅인지 확인하기.

토지 매입 전 토지이용계획확인서를 통해 용도지역을 확인하고

도시계획조례를 통해 해당 토지에 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다.

 

 

건축물을 지을 수 있는 땅인지 확인하기

 

 

 

땅을 사려는 사람들은 토지 매입

토지이용계획확인서를 통해 용도지역을 확인하고

도시계획조례를 통해 해당 토지에 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다.

 

 

 

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을

제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로

이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다.

 

 

 

용도지역은 도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지지역),

관리지역(계획관리, 생산관리, 보전관리 지역),

농림지역, 자연환경보전지역 등

네 종류로 구분한다.

지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에

대부분 관리지역에서 이뤄진다.

 

 

 

 

각종 제한 사항 사전에 확인하기

 

 

 

지목변경은 농지전용(산지전용) 허가,

형질변경(토목공사, 부지조성),

건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다.

 

농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌

그 외의 용도로 사용하는 것이다.

 

 

 

농지 취득 후 전용 신청을 하기 위해서는

해당 토지의 경지 정리 및 용수 개발과

연접개발 제한(제한 규정을 피하기 위해 서로 인접한 부지를

일정 면적 이내로 쪼개 여러 건으로 나눠

개별허가를 받는 개발 방식을 방지하는 제도)

여부 등을

확인하는 것이 중요하다.

해당 토지 주변에 경지 정리 및 용수 개발 등이

미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.

 

 

농지 취득 후 전용 신청을 위해서

해당 토지의 경지 정리 및 용수 개발과

연접개발 제한 여부 등을

확인하는 것이 중요하다.

 

 

해당 토지 주변에 경지 정리 및 용수 개발 등이

미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.

 

​* 연접개발 제한 : 제한 규정을 피하기 위해 서로 인접한 부지를 

일정 면적 이내로 쪼개 여러 건으로 나눠

개별허가를 받는 개발 방식을 방지하는 제도

 

개발 비용

 

 

지목이 무엇인지에 따라 개발행위허가 비용이 정해져 있다.

전이나 답, 과수원과 같은 농지에 건물을 신축할 경우

농지보전 무담금이라는 세금을 내야 한다.

 

지목이 임야라면 대체산림자원조성비라는 세금을 납부해야 한다.

농지보전 부담금은 평당 공시지가의 30%를 평수에 곱하고,

대체산림자원조성비는 평당 약 1만원 정도로 측정되는 세금이다.

 

 

 

농지에서 허가를 받든 임야에서 허가를 받든 개발행위허가를 얻는 것은

동일하지만 허가를 위해 필요한 전용 비용 등은

다르다는 것을 확인하고

전용 비용 대비 투자수익율을 사전에 분석해 투자해야 한다.

 

 

개발행위허가의 유효는 최초 허가 기간으로부터 2년이다. 또한 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다.

허가증만 믿고 토지를 거래했다가 허가권 명의변경이 불가능할 수도 있다.

따라서 개발행위허가 기간을 반드시 확인해야 한다.