경매 입찰시 일반적인 주의사항

입찰에 나서기 전 실수를 최소화하기 위해서

다음 사항에 대해 주의하자.

 

 

권리분석은 철저하게 하자.

 

경매의 기본은 권리분석입니다.

 한때 경매사고의 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있습니다. 

지금은 많이 줄었지만 여전히 기초적인 권리 분석을 소홀히 해

낭패를 보는 경우가 적지 않습니다.

 

말소기준등기와 

대항력만 

제대로 알아도 경매사고를  비껴갈 수 있습니다.

 

 

매각물건명세서 및 감정가 확인하기

 

 

경매로 인한 낙찰 시 등기부 상의 각종 권리는

말소되는 것이 원칙입니다.

그러나 드물게 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수를 해야 하는 권리가 있습니다.

이들 권리는 매각물건명세서 ‘비고’란에서 확인할 수 있습니다.

 

 

 

선순위 임차인, 유치권, 법정지상권, 대지권 미등기,

선순위 가처분(가등기), 농지취득자격증명 제출 요 등

부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

 

 

많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 여깁니다.

그러나 법원감정가는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

 

경매의 속성상 부동산을 가능한 비싼 값에 팔아야

채무자와 채권자 모두에게 이익이 되기 때문입니다.

이런 이유로 감정가가 시세보다 높게 형성됩니다.

감정가는 응찰 시 참고 가격으로 여기고

임장활동을 통해 시세를 따로 확인해야 합니다.

 

 

지분경매

 

 

 

선순위 임차권, 전세권, 가등기, 가처분,

분묘기지권, 법정지상권 등

선순위 권리가 인수되는 지분경매는 피하자.

 

 

지상에 (무허가)건물이 있는 토지의 공유지분은 피하자.

무허가의 경우 건축심의통과가 불가능하여

무조건 철거하여야 하므로

행정적 낭비도 너무 심하고,

이를 해결하고 공유물분할을 하게 되면 시간적 손실도 엄청나게 된다.

 

 

용도지역, 맹지, 경사도, 입목축적 등의

사유로 개발이 불가능한 경우

받으면 돈이 묶이게 된다.

많은 공유지분권자가 있는 경우,

의견을 합치하여 공유물 전부를 매각하면서

차익실현하기가 상당히 까다로워진다.

 

 

 

참고로, 공유자간에 의견 일치가 되지 않는다면

공유물분할 청구 소송을 통해

공유물 분할을 위한 형식적 경매로 진행해야 된다.

 

 

* 공유물 분할을 위한 형식적 경매 ?

공유자간에 분할협의, 분할소송(분할조정) 등의 단계를 거쳤음에도 불구하고

의견합치가 안되는 경우

그 가치에 의해 분할하기 위하여

현금화하는 것을 목적으로 하는 경매.