권리분석의 중요한 3가지 사항과 입찰전 확인사항

부동산 권리분석은

경매로 부동산을 낙찰 받을 때 부동산의 권리 및 관계 등에

하자가 있는지를 확인하는 작업입니다.

 

 

권리분석에서 확인해야 할 가장 중요한 3가지는 

대항력, 임차인, 배당금 요구의 유무입니다.

 

 

 

 

 

대항력 유무

 

 

말소기준권리 설정(최선순위 설정) 날짜보다

이전에 전입신고를 하였다면 대항력이 있고,

이후에 전입신고를 하였다면 대항력이 없습니다.

경매로 매각되는 물건의 임차인의 대항력을 의미합니다.

 

 

임차인 유무​

 

임차인이 대항요건(전입일자+점유)과 확정일자를 갖추었다면 우선변제권이 있고,

하나라도 갖추지 못했다면 우선변제권을 갖지 못합니다.

 

대항요건+확정일자 = 우선변제권

 

 

 

배당요구 유무

 

 

임차인이 있을 경우 대항력의 유무나

배당요구 신청유무에 따른 경우는 다음과 같습니다.

 

 

임차인의 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 빠른 경우

대항력이 있는 선순위 임차인으로 낙찰자가 인수합니다.

 

 

선순위 임차인이 배당신청을 한 경우

배당을 통해 전액 변제받을 경우 인수되는 보증금은 없습니다.

전액 변제받지 못할 경우 남은 잔액은 낙찰자가 인수합니다.

 

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임차인의 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 늦은 경우

대항력이 없는 관계로

이런 후순위 임차인은 인수하지 않습니다.

 

 

선순위 임차인이 배당신청을 안한 경우

임차보증금은 전부 낙찰자에게 인수되니

상당한 주의가 필요합니다.

 

 

 

입찰전 확인사항

 

 

경매 법원마다 입찰 시간, 서류 제출 마감 시간이

모두 달라 시간 확인이 필수입니다.

 

경매가 진행되는 법원에 전화해보거나

사설 경매정보 사이트에서 사건 번호를 검색하면 알 수 있습니다.

 

최저 매각 가격의 10% 수준인 입찰 보증금도 미리 준비해야 합니다.

가격을 적는 기일입찰표도 미리 법원 경매정보 사이트에서

출력해 작성해 두는 것이 좋습니다.

 

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잔금 납부를 못 할 경우 최저 매각 가격의 10%를 내고

낙찰을 포기해야 합니다. 각별한 주의가 필요합니다.

그 밖에도 아파트의 경우 체납된 관리비가 있는지,

다세대 및 단독주택은 수도나 도시가스 요금을

연체했는지 등을 살펴 보아야 합니다.