경매에서 임장 꼭 가야 할까?

 

경매 물건을 고르는 방법에 

 관심을 가지는 첫 출발이 바로 임장이라 할 수 있다.

 

임장이란 경매 나온 물건들을 직접 현장에 가서 확인하고

 탐문 과정을 거쳐 향후 투자성을 꼼꼼하게 따져보는, 

경매 투자과정의 중요한 활동이다.

 

 

현장에서 가치 높은 부동산을 찾는 물건 분석이 필요하다.

 경매 투자에 앞서 직접 발품을 팔아 여러 번 눈으로 물건을

 확인하는 것은 필요하다.

 

 

서류상 돈 되는 물건으로 보여도 

막상 현장에 가보면 의외로

 거품이 끼어 있거나 

겉만 번드르르한 경우가 많다.

 

 

실제로 현장에서 이뤄지는 임장은

 경매 수익과 직결되는 활동이다.

 

현장 속에는 서류에서 체크할 수 있는 것보다

훨씬 많은 돈 되는 정보들이 숨어 있다.

 

 

현장에 가보면 지도로는 알기 어려운 

동네의 분위기나 주변 모습을 파악할 수 있다. 

동네에서 느껴지는 기운과 공기,  고가도로 등. 

그리고, 미처 고려하지 못한 것을 체크할 수 있다.

중요 국가시설은 온라인 지도에 표기가 되지 않는데,

시설이 군부대나 교도소처럼 비선호 시설일 수도 있다.

 

 

임장활동은

법원 집행관이 작성한 매각 서류를 들고

현장에 방문하자.

 

‘현황평가서’와 ‘감정평가서’의 중요 내용을 토대로 체크해야 한다.

집행관이 직접 작성하는 현황평가서에

대상 부동산이 ‘주거환경 불량’, ‘미상 임차인 점유’ 등

부정적 표현이 기재된 경우

대다수 투자자들은 현장을 방문하지 않고 포기한다.

 

하지만 직접 현장을 찾아 하자가 없다는 것을 확인한 뒤

보다 싼 가격에 부동산을 손에 넣는 경우가 적지 않다.

현재 거주하는 점유자 정보는 현장에서 얻는 중요한 정보다.

 

 

짐만 있고 사람이 거주하지 않는다면

명도가 까다로울 수 있다.

 

세입자가 거주하고 있는 것이

차라리 명도 협의하는 데 수월하다.

점유자 확인은 우편함을 보거나

이웃 주민에게 물어보면 된다.

관리사무소의 경비에게서 점유 정보를 얻으면

보다 빠르게 세입자 정보를 얻을 수 있다.

 

 

현재 점유 사실을 알기 어렵다면

점유자의 연락처부터 알아내도록 하자.

현장을 방문해 낙찰자의 연락처를 메모해

내부 잘 보이는 곳에 남겨 놓으면

점유자로부터 연락이 온다.

 

점유자 연락처는 경매계의 경매사건기록부나

관리사무소 거주자 명부,

동네 세탁소나 중개사사무소 등을 방문하여

조사해 보자.

 

 

입찰 전 권리를 주장하는 이해관계인이 있다면 만나 합의 가능성을 따져보고,

협의 금액이나 권리 조정이 가능하다면

여러 번 유찰돼 수익이 충분히 날 때

인수 조건부로 낙찰받는 것도 하나의 방법이다.

저가 매입 후 고가 매도가 가능하다면

투자가치가 훌륭한 물건이다.

 

 

 

서류에 나타나지 않는 권리, 세밀한 현장조사 필수

 

 

등기부에 기재되지 않은

미공시 특수물건의 경우

반드시 임장활동을 통한 사실관계와 함께

이해관계인과의 협의 가능성을 동시에 체크해야 한다.

 

 

법원의 매각물건명세서 비고란에 기재된 내용과

다르거나 불법 점유 또는 특약 여부 등을

이해관계자나 점유자, 주민들을 만나

꼼꼼하게 탐문해보고 입찰을 결정하자.

 

 

 

답사 전 체크리스트를 작성해 보자.

 

 

법원에서 비치한 ‘현황평가서’와 ‘감정서’를 참고해

중요 내용들을 토대로 조사목록을 만들면

차이점을 쉽게 판단할 수 있다.

 

 

답사 시에는 공적서류와 함께 현황의 일치 여부를 살펴야 한다.

서류와 실제 간 차이점을 발견하는 게 현장조사의 기본이다.

또 감정서를 바탕으로 경계확인,

경매 대상 포함 여부도 확인해야 한다.

 

 

 

점유자/전입 확인

 

 

서류상 점유자가 소유자인지 임차인인지 알아보고

경매서류와 일치하는지 확인한다.

 

선순위 임차인은 보통 자신의 보증금을 돌려받아야 이사를 가는데,

배당요구 종기일까지만 전입을 유지하면 된다.

 

입찰자가 전입세대 열람을 떼어봤을 때 전입이 없다고 해서

대항력이 없는 것이 아님을 주의하자.

유료사이트에서도 전입세대열람을 제공하지만

중요한 사건이라면 직접 확인해야 한다.

직접 확인한 내용과 법원 서류가 일치하는지 확인한다.

 

 

 

해당 부동산의 층과 향이 선호되는

로열층 로열동이라면 가격에 반영된다.

로열층은 전체 높이의 중층 이상에서

탑층을 제외한 중고층이다.

 

 

건물의 양쪽 끝집, 1층, 탑층은 비선호되지만

그에 맞는 가격에 거래가 된다.

최근 아파트들은 단열이 잘되어 있고

1층은 아래층과의 층간소음에서 자유로우며

이동이 편리하다.

탑층은 위층의 층간 소음이 없고 전망이 좋다.

 

 

체납관리비 확인은 필수다.

 

 

공동주택이나 집합건물에는 관리비가 부과되는데,

관리비 중 공용부분 3년 치는 낙찰자에게 인수된다.

 

미납관리비 중 전용부분의 관리비, 전기료, 수도요금,

장기수선충당금과 연체이자는 인수되지 않는다.

 

전용부분만 인수한다 하더라도 장기간 공실이었거나

전용면적이 넓다면 금액이 클 수 있다.

 

 

 

특히 상가는 관리비가 주택보다 많은 편이다.

직접 관리사무소에 방문하거나 전화로 확인해 보자.

개인정보라고 가르쳐주지 않는 경우도 있지만,

미납관리비 일부를 경매 낙찰자가 부담해야 함을 알고 있어서

대략적인 금액은 알려준다.

 

 

지하철역을 이용해서 출퇴근하는 지역이라면

역과의 거리에 따라 가격이 달라진다.

대단지라면 단지 안에서의 거리도 상당하다.

선호하는 노선에 따라서도 달라진다.

역지사지의 마음으로 내가 집을 팔고자 할 때

남이 사주어야 하므로 남들이 좋아하는 부동산을 구입해야 된다.

 

 

서류상 문제가 없더라도

 현장부터 달려가 돈 되는 정보를 캐내야 한다. 

 

열심히 현장을 통해 경험을 쌓고 모의투자로 

실전 감각을 익힌다면 

경매 투자는 성공으로 이어질 가능성이 높다.

출처 입력

 

 

현장에 답이 있다!!