오피스텔 투자 접근 방법

 

부동산 시장 침체로 매매가격이 급하게 하락하자 매매가격이

 전세 보증금을 밑도는  깡통전세도 무더기로 쏟아지고 있다. 

 

 

부동산을 처분해도 전세 보증금을 확보할 수 없는 상황이 벌어지자 

전세 보증금을 돌려받지 못하게 된 사례들도 늘어나고 있다. 

 

전세시장 전반을 향한 신뢰가 낮아지고 

전세공급도 줄어들면서 자연스럽게 월세수요가 늘었다.

 

 

 지난해까지 고금리가 장기화하면서 

전세 대출이자가 감당할 수 없을 정도로 늘어난 것도 

월세로 쏠림 현상을 가속화했다.

 

 

 

대법원 등기정보광장 확정일자 전·월세 현황에 따르면

고금리와 전세사기의 영향을 받기 전인 2021년 43.8%에 그쳤던

월세 비중은 2022년 51.9%, 2023년 54.9%로 점점 늘어나고 있다.

 

대법원 확정일자 통계에는

보증금 보호와 대항력 확보가 필요한 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대,

주거용 오피스텔 등

주거시설이 모두 포함됐다.

 

 

오피스텔 공급량 감소

 

 

오피스텔 월세 상승의 핵심 원인으로 꼽힌다.

전·월세를 통해 오피스텔에 거주하는 것은 대부분 청년 등

1인 가구인 만큼 향후 주택시장이 회복된 이후 공급 부족이 누적된 소형 아파트와

오피스텔 등의 가격 급등이 예상된다.

 

 

매매가는 떨어지고 월세는 높아진 상황에서

올해 초 발표된 정부의 1.10 부동산 대책에

소형 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않는다는 내용이 포함돼

소형 오피스텔 투자를 향한 관심이 쏠릴 것으로 전망된다.

 

실제로 입지가 좋은 오피스텔은 청약시장에서 큰 인기를 끌고 있다.

 

 

최근 1순위 청약을 진행한 서울 서대문구 영천동 ‘경희궁 유보라 오피스텔’은

57가구를 대상으로 한 1순위 청약에 7089건의 신청이 몰려

평균 124.4대1의 경쟁률을 기록했다.

 

경희궁 유보라는 광화문 일대 중심업무지구가

가까워 입지 조건이 탁월하다는 평가를 받는다.

 

 

다만 오피스텔 비주택 세제 계정은 법 개정에 시간이 필요한 데다가

기존에 지어진 오피스텔은 주택 수 제외에 포함되지 않기 때문에

실제로 법 개정의 혜택을 받는 사례는 많지 않다.

 

 

현금흐름

 

 

급매를 매입하고 최대한 대출을 활용하여 진행한다. 보증금을 높게 책정하여

투자비용을 최소화하면 수익률 헤지가 가능하다.

 

초역세권에 신축이면 임차가 잘 맞춰지지만 그만큼 비싸기 때문에

수익률이 좋지 않다.

다소 노후된 것 중에서 저렴하고 고치기만 하면 이쁠 것 같은 매물이 유리하다.

 

고치면 예쁠 것 같은 매물은

일단, 공간이 넓어야 된다. 작으면 가구도 잘 안 들어가고

수납공간도 부족해서 불편하다.

층고가 높으면 집이 넓어 보이는 효과가 있다.

 

공실률이 적은 단지를 선택하자.

부동산에서 매물이 몇 개 나와있는지 확인해야 된다.

 

 

시세는 임대가격 위주로 조사하고, 가장 비싼 곳인 신축 임대가격을 조사하고

가장 낡은 곳의 임대료를 조사하여 비교해 본다.

 

 

전용면적은 실제 사용하는 공간에 대한 면적이고,

공급면적은 관리비의 기준이 되는 면적이다.

 

 

구조가 넓게 잘 빠지면서 최대한 넓은 면적의 매물이 좋다.

더불어, 층고가 높으면 집이 넓어 보이는 효과가 있다.

 

 

좋은 수익을 내기 위해서는 비교적 오래된 오피스텔을 구입한다.

구축 오피스텔을 구입하여 여기에 약간의 인테리어와

가전과 가구를 바꿔주면 된다.

 

 

세 금

 

 

오피스텔을 청약할 때는 1주택자로 간주하지 않지만,

각종 세금을 낼 때는 주택 수에 포함된다.

 

세금 납부를 하지 않기 위해 일반임대사업자(업무용)를 취득하시는 분들도 많지만,

단점으로 세를 놓기 힘들 수 있다.

 

 

오피스텔도 주거용으로 신고할 경우 세법상 주택 수에 가산되고

양도소득세 중과 규제도 적용받게 되지만,

취득세는 업무시설 수준인 4.6%를 그대로 내야 하고

특례보금자리론 등 주택 지원 사업 대상에서 배제된다.

 

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오피스텔을 취득할 때는 항상 단일세율인 4.6%가 적용된다.

내가 아파트를 3채를 보유하고 있어도 오피스텔을 매수할 때는 단일세율인 4.6% 취득세가 부과된다.

다만 오피스텔을 먼저 매수한 후 아파트를 구입할 때는 주택 수에 포함된다.

 

예를 들어 오피스텔 1채를 보유한 사람이 추후 아파트를 매수하게 된다면

이 사람은 2주택자가 되어 그에 따른 세금을 내게 된다.

오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.

 

 

오피스텔은 건축법상 주택이 아니다.

따라서 오피스텔을 취득할 때 취득세는 추후 사용 용도에 상관없이

비 주택 건축물 취득세율인 4.6%를 적용한다.

단, 지난해 8월 12일 이후 주거용으로 취득한 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때는 주택 수에 포함된다.

이에 따라 주택과 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있다.

 

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우선 아파트 먼저 취득하고 오피스텔을 취득할 경우,

오피스텔 취득세는 4.6%를 낸다.

그런데 오피스텔 취득 후 아파트를 취득하면

아파트 취득세는 2주택자 기준으로 8%를 내야 한다.