경매 참여 전 고려해야할 가장 기본적인 사항

 

 경매를 하다보면 편리성을 위해 다양한 정보를 제공하는

 경매정보 사이트를 이용한다.

 우후죽순처럼 생겨나는 경매정보 사이트에는  정보를 신뢰 할 수 없고, 

부실한 정보의 업체들이 많다. 

 

 무료 사이트는 그 신뢰도가  더 떨어지며 

부실한 정보는 곧 투자, 금전적 손실로 이어진다. 

경매정보 사이트에서 제공하는  대부분의 정보는

 대법원 경매정보에서 가져온다.

 

 

유료 경매정보 사이트는 이용자들에게 유용한 정보를 제공한다는 측면에서는

편리하지만 대법원 정보만큼의 법적 효력은 없다.

입찰하고자 하는 물건이 있다면 반듯이 대법원에서 공고하는

매각물건명세서와 공부상의 자료를 확인하자. 

 

권리분석

 

 

경매의 가장 기본은 권리분석이다.

권리분석이란 공부상 자료를 통해 경매물건에 등재되어 있는 물권(근저당권, 전세권 등)과

채권(가압류, 임차권 등)이 매각 후 소멸 될 수 있는지를 파악 하고,

소유권자로써 권리행사가 가능한지의 여부를 판단하는 아주 중요한 분석 단계다.

 

 

경매사고의 90%가 권리분석 잘못에서 기인한다.

기초적인 권리 분석을 소홀히 해

낭패를 보는 경우가 적지 않다.

 

 

말소기준등기와 대항력만 제대로 알아도 경매사고를 비껴갈 수 있다.

매각으로 소멸되는 권리와 임차인의 임차보증금 등을 인수 하느냐만 알고 있어도

경매에 큰 도움이 될 수 있지만 전체적인 권리분석을 하지 못한다면

금전적 손실이 발생 할 수 있는 확률이 커진다.

 

권리관계가 복잡하지 않은 물건들은 입찰 경쟁률도 높고 매각 가격이 높은데 그 이유는

권리분석이 어렵지 않아 많은 사람들이 입찰에 참여하기 때문이다.

그러나 유찰이 많은 물건은 저렴하다고 무조건 입찰하면 어려움에 직면 할 수도 있다.

위험요소가 숨어 있는 경우가 많기 때문이다.

 

 

 

매각물건명세서 및 감정가 확인하기

 

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경매로 인한 낙찰 시 등기부 상의 각종 권리는

말소되는 것이 원칙이다.

그러나 드물게 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수를 해야 하는 권리가 있다.

이들 권리는 매각물건명세서 ‘비고’란에서 확인할 수 있다.

 

 

선순위 임차인, 유치권, 법정지상권, 대지권 미등기,

선순위 가처분(가등기), 농지취득자격증명 제출 요 등

부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

 

많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 여긴다.

그러나 법원감정가는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억할 필요가 있다.

 

경매의 속성상 부동산을 가능한 비싼 값에 팔아야

채무자와 채권자 모두에게 이익이 되기 때문이다.

 

이런 이유로 감정가가 시세보다 높게 형성되고,

감정가는 응찰 시 참고 가격으로 여기고

임장활동을 통해 시세를 따로 확인해야 한다.

 

 

아직도 많은 사람들이 법원 감정가격을 현장에서 거래된 가격과 같다고 생각한다.

감정평가사의 감정가격이 틀렸다는 것이 아니라 감정시점과

매각시점이 차이가 있다는 것을 기억해야 된다.

 

 

임장

 

공부상 자료를 바탕으로 권리분석 절차를 거쳐 권리관계를 확인했다면

물건이 있는 현장을 방문하자.

 

주택은 물론 상가, 공장, 토지 등 경매로 나온 모든 물건들은 현장 답사를 거치지 않고서는

물건의 진짜 모습을 알 수 없다.

공부상 자료에서는 볼수 없었던 위험요소를 판단하고 제거 할수 있는

최고의 방법은 현장답사 활동이다.

 

 

특수물건

 

 

경쟁률이 높아지면서 입찰가격이 상승하고 낙찰 받기가 어려워졌다.

그 결과 평범한 물건에 비해 수익률이 높다는 말만 믿고 유치권, 법정지상권 등

권리관계가 복잡한 물건에 참여하는 사람들이 많아졌다.

 

충분한 경험과 지식으로 준비되지 않은 채

특수물건을 일반 물건과 같은 평범한 물건으로 생각하면 안된다.

 

잔금납부를 포기하여 보증금을 몰수당하거나

오랜 시간 권리행사를 하지 못하는

어려움에 처하는 경우가 많이 발생한다.

 

 

지분경매

 

선순위 임차권, 전세권, 가등기, 가처분,

분묘기지권, 법정지상권 등

선순위 권리가 인수되는 지분경매는 피하자.

 

지상에 (무허가)건물이 있는 토지의 공유지분은 피하자.

무허가의 경우 건축심의통과가 불가능하여

무조건 철거하여야 하므로

행정적 낭비도 너무 심하고,

이를 해결하고 공유물분할을 하게 되면 시간적 손실도 엄청나게 된다.

 

 

용도지역, 맹지, 경사도, 입목축적 등의

사유로 개발이 불가능한 경우 받으면 돈이 묶이게 된다.

많은 공유지분권자가 있는 경우, 의견을 합치하여 공유물 전부를 매각하면서

차익실현하기가 상당히 까다로워진다.

 

 

대출

 

경매에서 대출을 이용 하여 대금 납부를 할수 있고,

대출을 해주는 금융기관도 많다.

그러나 지분 물건이나 유치권이 신고 된 물건, 대항력 있는

임차인이 있는 물건 등은 아예 대출 실행이 안 되거나 되더라도

예상에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다.

 

 

구체적인 대금납부 계획 없이 최고가 매수인이 된 후

잔금을 마련하지 못해 소중한 입찰 보증금만 날리는 사례들이 많다.

충분한 자금 계획 없이 수익률만 계산하는

무리한 입찰은 실패할 확률이 높다.

 

 

 

재개발, 재건축 구역의 경매

 

재건축, 재개발 등 정비구역 내 입주권을 기대하여

주택이나 상가 물건에 입찰하시는 분들이 많다.

 

아무 물건이나 입찰할 경우 추후 현금청산 대상이 될 수 있어 주의가

필요하다.

 

 

경매로 낙찰된 물건에도 현행 조합원의 지위 양도 금지 규정이

똑같이 적용되기 때문이다.

재개발의 경우 해당 물건이 물딱지인지도 주의해서 살펴야 한다.

 

물딱지란 입주권이 생기지 않는 주택을 말하는 것으로,

도시 및 주거환경 정비법(도정법) 제39조 1항에 따르면

한 소유주가 이미 조합설립을 인가 받은 특정 재개발 구역 내

여러 주택을 보유하다가 그 중 하나를 매도한 경우,

해당 물건을 매수한 이는 입주권을 받지 못할 수 있다.

 

 

그러나, 조합설립 이전에 나온 물건이라면 매도인, 매수인 모두 입주권을 받는 데는

문제가 없다.

 

 

매도인이 집을 한 채만 보유하고 있다가 매각했더라도, 배우자·자녀 등 세대원들이 같은

구역 내에 다른 주택을 보유하고 있다면

매수자는 이들과 하나의 입주권을 공유하게 된다.

본래 토지, 주택 소유자가 매도 전에 조합원 지위를 포기했거나,

토지나 건물 등의 지분을 여러 개로 쪼개서 판매하는 지분 쪼개기 물건도 분양권을 취득하지 못한다.

 

 

다만, 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 나온 경매물건이나

국가에 세금을 미납해서 진행되는 공매의 경우에는 사업절차 여부에 관계없이

낙찰자도 조합원 지위를 승계 받을 수 있다.