전세인 내 집 경매로 그런데, 우선변제금 못받는다

경매 사건에 토지와 건물에 같은 날 저당이 잡히지 않고 시차를 두고 근저당 등이

설정된 경우, 

 

토지가 먼저 저당이 잡히고 난후 나중에  다시 건물이 잡힌 경우,

시간이 흘러 임차인이 입주한 상황에서 경매가 진행된 경우

우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

 

 

아래 판례를 참고하세요.

 

대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결

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판시사항

​대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우,

건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한

우선변제권이 있는지 여부(소극)

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​판결요지

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)

제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면,

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대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나,

이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면

​

저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로,

이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.