골치 아픈 유치권 이렇게 해결하세요(3)

유치권을 주장하는 점유자를 알아내는 방법

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현장으로 달려갑니다. 현장을 직접 찾아가 해당 부동산의 점유자를 확인하는 것이

가장 확실한 방법입니다.

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유치권이 신고된 부동산은 현장에 가보면 대부분 유치권을 알리는 표식이 있기 마련입니다.

대개 큰 건물의 경우에는 플랭카드가 걸려 있을 것이고, 아파트라면 현관문에 이를 알리는

고지문이 붙어 있을 것입니다.

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연락처를 알아내어 유치권을 주장하는 자에게 전화하는 것도 좋은 방법입니다.

대화를 하다보면 상대방의 의도를 알 수도 있기 때문입니다.

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허위 유치권자라면 전화를 받지 않거나 막말이 쏟아질 가능성이 빈번합니다.

반면 진성 유치권자는 오히려 입찰자를 반길 것입니다.

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그것은 입찰자와의 협상을 통해 지루한 공방을 끝내고 싶어하기 때문이죠.

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그동안 해당 부동산을 유치하기 위해 비용과 시간을 투자했기에 진성 유치권자는

입찰자에게 담담하게 속내를 털어놓지만 허위유치권자는 자신의 허위주장을 떠벌이거나

낙찰을 못하도록 엄포를 놓을 것입니다.

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이때, 통화내용에 대해 녹음하는 것이 필요합니다.

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전화통화를 녹음해 두었다가 재생하면서 유치권의 성립 여부를 다시 체크할 수 있고,

이후 유치권배제신청이나 허위유치권자에 대한 형사고소를 할 때 증거물로 활용하면 됩니다.

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전화 연락이 안될 경우 메모를 남기고, 점유자와 대면하면서 점유자가 누구인지,

어떤 원인으로 점유를 하고 있는지, 소유자와의 관계, 유치권신고인과의

관계를 파악하는 것이 중요합니다.

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허위 유치권을 밝히기 위해서는 공사업자가 진정으로 공사한 사실이 있는지를 밝히는 것이

더불어 중요합니다.

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건축물대장을 통해 건축허가, 착공시기, 사용승인일을 확인하여 공사시기가 준공이후 인지 확인합니다.

 

공사업자의 사업자등록증을 확인하여 사업개시일이 공사완공일 이후인지 확인합니다.

이미 준공시 완공된 공사부분에 대하여 경매가 진행되자 허위의 공사계약을 하고

유치권을 주장하는지 조사합니다.

 

공사한 내용이 사실이라면 유치권신고자가 공사비를 받기 위해 경매물건에 가압류를 하는 등

공사비를 받기 위해 노력한 부분이 있는지 조사하고, 진정으로 공사를 해도 경매개시결정 이후에

공사한 경우 유치권은 성립하지 않습니다.

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공사일지나 도급계약서를 분석해서 경매개시결정 이후에 공사를 시작했는지 확인합니다.

 

채권설정 금액과 감정가액을 확인하여, 채권설정 금액이 과도한 상태에서 경매개시가 임박하여

시세보다 높은 금액의 보증금을 내고 건물을 임차한 후, 과도한 금액을 투자하여 공사한 사실이

있는지 확인해보면

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경매개시가 임박한 상태에서 보증금 또는 투자금액의 회수가 불투명한 상태에서 공사를 했다고

보기는 어렵기 때문에 유치권은 당연히 성립되지 않습니다.