명도가 쉬운 물건 고르는 방법

 

주택이나 상가를 경매로 취득하고자 할 때 

많은 사람들이 부담스러워하는 게 바로 명도다. 

명도란 경매 부동산을 점유하고 있는 소유자나 세입자로부터 목적물을 인도받는 일이다. 

 

아무리 시세보다 낮게 낙찰받아도 기존 점유자를 내보내지 않는 한

 매매나 임대와 같은 온전한 권리행사가 어렵다. 

따라서 명도까지 마무리해야만 경매의 모든 절차가 끝났다고 할 수 있다.

 

 

 명도가 수월한 부동산을 고르는 것도 좋은 방법이다. 

손쉽게 경매 물건을 고르는 명도가 안전한 경매 물건은 어떤 게 있을까?

 

일반적으로는 빌라보다 아파트,

지방보다는 수도권,

대형보다는 소형 평수 아파트일수록 명도에 유리하다.

 

 

일단 소형 아파트는 최악의 상황이 오더라도 위험 요소가 적다.

세입자의 보증금과 이사비용이 크지 않고

낙찰가도 상대적으로 낮아,

명도가 해결되지 않거나 권리분석에서 실수를 하더라도

큰돈이 묶이지 않는다.

 

 

임차인이 배당 신청을 하고 배당 가능성이 높은 물건선택

 

 

채무자 또는 소유자가 거주하고 있다면

명도 받기가 가장 쉬운 부동산이다.

명도에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다.

 

세입자가 한 두 세대 정도 살고 있으면 아무래도

이사비나 명도 날짜 조정 등

챙겨야 할 게 많다.

그러나 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면

약간의 이사비 정도만 줘도 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.

 

 

세입자가 배당받는 세입자들이라면 별 문제없는 명도가 수월하다.

즉 세입자들이 후순위 임차인이면서, 전입신고를 했고,

최우선 변제 소액임차인이라면, 또

그 소액임차인이 법원에 배당요구를 했다면,

일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 된다.

 

 

선순위 세입자가 경매를 부친 채권자라면

일단 안전하다.

전세보증금을 받지 못한 전세입자가 전세보증금 반환청구소송을 통해

강제경매를 부친 경우로,

이런 매물이 경매에 부쳐져 낙찰된 경우 세입자는

매각대금에서 전액 배당을 받고 집을 비워주게 된다.

 

 

다가구주택의 세입자 명도

 

 

 

아파트 외의 주택 경매는 조금 더 신경을 쓸 부분이 많다.

단독주택과 다가구주택, 다세대주택의 경우 주의가 필요하다.

 

 

단독주택은 토지 면적과 주변 여건, 현재 건물 상태를 따져봐야 한다.

리모델링을 했다면 용도지구와 용적률 및 건폐율 등을 자세히 알아봐야 한다.

 

 

 

다가구주택은 면적이 660㎡ 이하이고

하나의 건물에 호수별로 독립된 화장실과 부엌이 갖춰져 있지만

호수별로 소유권이 나뉘어 있지 않은 건물을 말한다.

 

다가구주택은 세입자가 많아 명도 처리가 매우 어렵기 때문에

고수가 아니라면 들어가지 않는 것이 좋다.

만일 경매에 참여한다면 임차인이 여러 명 살고 있는 만큼

대항력을 가진 세입자가 몇 명인지,

명도 대상자가 누구인지 등을 철저히 파악한 후

입찰에 참가해야 한다.

 

 

 

연립·다세대주택은

아파트와 비교할 때 관리 측면에서 열악하고

주차 시설이 부족해 환금성이 떨어진다.

감정가격을 매우 보수적으로 해서 접근해야 한다.

 

 

 

이들 주택은 한 번 유찰될 때마다 가격이 20~30%씩 깎이기 때문에

시세의 절반 가격까지 떨어뜨릴 수 있는 물건도 많다.

 

 

재개발·재건축 가능성이 있는 지역의 물건을 싸게 구입해

임대를 놓다가 개발 이후 입주권과 시세 차익을

동시에 노리는 것도 좋은 방법이다.