유치권

 

유치권은 목적물에 관한 채권을 변제받지 못했을 때,

 변제 때까지 그 목적물을 점유하는 권리를 말한다. 

 

 

 신축 건물을 공사한 건축업자가 공사비를 받지 못했을 때 

그 건물을 점유하면 유치권이 성립된다. 

건축업자는 공사비를 받기 전까지 누구에게나 점유 이전을 거부할 수 있다.

 

 

유치권은 근저당권과 같은 담보물권이지만,

등기부등본에 등기되지 않고,

우선변제권도 없어서 경매 절차에서 배당받을 수 없다.

 

그렇다 보니 경매 입찰자는 유치권자가 주장하는 채권이

정확히 얼마인지 알 수 없다.

 

유치권이 신고된 물건의 경우 민, 형사상의 방법을 동원하여

최대한 압박하는 방법을 통해 해결을 도모한다.

 

 

 

임차인이 신고한 유치권 해결

 

​

임차인이 유치권을 신고한 경우

일반적으로 다음과 같은 순서로

해결한다.

 

 

​​1. 내용증명 발송 2. 고소장 접수 3. 인도명령 4. 건물명도소송

 

 

​​​내용증명 발송을 통해 상대방의 유치권에 대한 수준을 가늠해

보기 위해 내용증명을 적극 활용한다.

​

​인도명령의 경우 법원에 신청 후 인도명령결정이 되고

강제집행까지 약 2~3개월의 시간이 필요하다.

 

​​​상기와 같은 절차를 통해서도 마무리 되지 않을 경우

명도소송으로 진행한다.

 

 

유치권 성립요건

 

 

유치권은 민법에서 규정하고 있는 물권이나,

등기를 요하지 않기에 엄격한 성립요건을 규정하고 있다.

 

 

채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다.

현재 점유하고 있는 해당 물건에 채권이 발생된 것이어야 하는 것으로

다른 물건에 발생한 채권에 대하여 현 점유물건에 유치권을 주장할 수는 없다.

 

​

목적물을 점유하고 있어야 하고, 또 점유가 지속되어야 한다.

점유는 직접점유든 간접점유든 무방하며

불법에 의한 점유가 아니어야 한다.

 

 

​해당 채권은 변제기간에 있어야 합니다.

즉, 공사비를 지급할 시점에 있어야 유치권을 주장할 수 있다.

해당 부동산과 직접적으로 연관이 있는 채권이어야 한다.

 

 

대표적으로 해당 부동산에 지출한 필요비와 유익비가 해당된다.

필요비란 목적물의 현상을 유지하기 위해 지출한 비용이고,

유익비는 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용을 말한다.

 

 

상가 경매에서 임차인이 인테리어 비용을 명목으로

유치권을 주장하는 경우가 있다.

 

그러나, 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 내부시설 비용 등은

임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위해

투입한 유익비로 인정이 안된다.

 

 

채권자와 채무자가 서로 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다.

상가 임차인의 인테리어 비용을 유익비로 인정한다 하더라도,

임대차계약이 끝날 때 원상복구 하기로 약정했다면

유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 본다.

따라서 유치권이 성립하지 않는다.

 

 

유치권은 등기되지 않는 권리이기 때문에

서류상으로 존재 여부를 판단할 수 없다.

유치권자가 법원에 신고하거나, 현장에서 안내문 등을

통해 표시하는 경우가 많으므로 경매 입찰 시 임장을 통한 현장 조사가 필수이다.

 

 

유치권자가 낙찰자에 대해 그 채권의 변제가 있을 때까지

인도를 거절만 할 수 있고,

채권의 변제를 청구할 수는 없다(대법원 95다8713).