주거형 공유 지분 물건 처리문제

 

공유지분 물건은 일반적으로

해결하려면 몇 단계의 기술이 필요합니다.

 

 

몇 단계의 기술로는 공유물을 낙찰 받고 이를 해결하기 위한 

협상력(내용증명)과 소송기술 등이 요구됩니다.

 

 

주거용 지분 아파트의 경우 통상 소유자가 배우자와 2분의 1씩

공유하고 있던 중에 두사람중 한사람에 의해 반쪽 지분만 경매에 나오는 경우가 흔합니다.

 

이러한 지분물건은 그 처리 방법과 기술이 어려워 

특수물건의 하나로 취급되기도 합니다.

 

낙찰 후 지분권자가 인도명령을 받아 집행을 하려고 해도

1/2 지분을 가지고 있는 공유자(채무자의 배우자)가 집행을 거부한다면

​인도명령 자체가 집행 불능 상태에 빠지는 경우가 종종 있습니다.

 

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1/2지분권자가 공유토지 전체를 점유한 다른 1/2지분권자에 대하여

공유물보존행위로서 배타적 사용을 배제할 수 있으므로 인도청구가 가능합니다.

그러나, 현실적으로 거주하고 있는 공유자에 대한

인도명령 집행은 인간적으로나 도의적으로 어려운 것이 현실 입니다.

 

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공유지분 물건은 일반적으로 접근하여 해결하려면 몇 단계의 기술이 필요합니다.

몇 단계의 기술로는 공유물을 낙찰 받고 이를 해결하기 위한

협상력(내용증명)과 소송기술 등이 요구됩니다.

 

 

​ 공유자 연락처 입수하기.

 

우선 낙찰 후 제일 먼저 공유자와 연락을 취합니다.

이를 위해 매각허가 결정을 받은 후

해당 경매법원을 방문합니다.

여기서 경매관련 기록을 열람, 복사하여 타 공유자의 주소 등을 파악해야 합니다.

 

상기 방법이 통하지 않을 경우 부동산에 대하여 가압류를 진행합니다.

 

여기서, 가압류란?

 

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여

장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여

채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다.

후에 재판에서 승소하면 가압류가 본압류로 바뀌어

강제집행을 할 수 있습니다.

 

 

가압류의 필요성

 

가압류를 하지 않았을 경우 소송에서 승소하여도

채무자가 미리 재산을 처분한 경우 채권자는

소송 이후 강제집행을 할 수 없어 소송의 실익을 상실할 수 있습니다.

 

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공유자 중 1인이 과반수의 지분을 가진 경우에는 별도의

결정 절차없이 독자적으로 관리행위를 할 수 있습니다.

 

 

 

지분의 “과반수”이어야 하므로 지분의 1/2만으로는 관리행위가 불가능 합니다.

공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로,

과반수의 지분을 가진

공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로

사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법합니다.

 

다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에

본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이면

안됩니다.

 

 

다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물

을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 됩니다.

 

 

 

공유자는 자신의 지분을 다른 공유자 동의 없이 자유롭게 처분하는 것이 가능하고

공유물 전부를 지분 비율로 사용, 수익할 수 있습니다.

다만, 지분을 양도하거나 저당권을 설정할 수 있으나

지상권이나 전세권 등의 용익물권이나 임차권은 설정할 수 없습니다.

 

 

 

관리란 공유물을 이용·개량하는 행위를 말하는 것으로

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는

행위(임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위 포함)는 모두 공유물의 관리행위에 해당하므로,

공유자 지분의 과반수로써 결정해야 유효합니다.

 

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과반수 지분권자가 공유부동산을 제3자에게 시가보다 저렴하게

임대하였다면, 다른 공유자는 차임 중 자기의 지분에 해당하는 부분에 대하여

부당이득반환청구할 수 있고,

 

 

 

통상의 차임과의 차액에 해당하는 부분 중 자기의 지분에 해당하는 부분을 손해배상으로

과반수 지분권자에게 청구할 수 있고,

과반수 지분권자가 공유부동산을 제3자에게 무상으로 임대(사용대차)한 경우에도

통상의 차임을 기초로 한 손해배상을 과반수 지분권자에게 청구할 수 있습니다.

 

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공유물에 대한 부담은 각 공유자가 지분의 비율로 부담함이 원칙입니다.

즉, 각 공유자는 지분의 비율로

공유물의 관리비용 기타 의무를 부담하게 됩니다.