수도권 상가 반값 경매 진행중

 

고금리와 장기 공실 등으로 수도권 상가가 초토화하고 있다.

 임대인이 세입자를 구하지 못해  공실인 상가가 늘어나고 있다.

 

경매에서 감정가의 50% 안팎인

 ‘반값 상가’도 외면받는 등 상가 시장 상황이 좋지 않다.

 

 

 지지옥션에 따르면 지난 1분기 수도권 상가의 경매 건수는

작년 동기(817건)의 두 배 이상인 1732건이고,

코로나19 사태인 2020년 2분기(1039건)를 크게 웃도는 수치다.

 

 

 

상가 공급이 많은 수도권 택지지구에서는 무더기 경매가 잇따르고 있다.

경기 하남 감일지구 반도유스퀘어에서 9개 상가가 한꺼번에 경매로 나왔고,

시흥 배곧신도시 내 상가건물 서영베니스스퀘어도

7개 상가가 입찰을 앞두고 있다.

고양 향동, 김포 한강, 하남 미사, 과천지식정보타운 등도 비슷한 상황이다.

 

 

경매시장에서 상가는 찬밥 신세다.

수도권 상가 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은

1분기 평균 67% 수준이지만 일부 고가를 제외하면

대부분 반값을 밑돈다.

 

 

 

상가경매 주의할점

 

 

경매를 통해 상가를 사면 시세의 40~70% 수준에서

낙찰을 받을 수 있기 때문에 저가 매입이 가능하다.

권리금이 없다는 것도 장점이다.

 

 

 

창업을 준비한다면 임대료가 만만찮으니 경매로 싸게 사서

내 사업장에서 장사하겠다고 계획하는 사람도 많을 것이다.

 

 

 

상가는 임대수익은 얻을 수 있어도 시세 차익을 기대하지는 못하는 것이 일반적이지만

경매로 취득가를 낮춰 낙찰받은 다음

임대료를 받다가 향후 정상가에 양도하면

시세 차익까지 얻을 수 있다는 것도 매력적입니다.

 

 

 

수익형 부동산은 말 그대도 수익률이 가장 중요하고

수익률을 좌우하는 건 경매물건으로부터 받을 수 있는 임대시세다.

감정가격 대비 낙찰가 즉, 낙찰가율이 중요한 것이 아니고

본인이 원하는 수익률에 따라 낙찰가를 정해야 한다.

 

 

 

입찰하고자 하는 경매물건의 주변 임대시세를 통해

적정 임대료를 산출하고

고금리 상황인 만큼 보수적인 가격으로 접근해야 된다.

 

 

 

상가의 입찰가가 낮다고 해서 무턱대고 응찰해서는 안 된다.

상가는 주택과 달라서 임대료를 싸게 내놓는다고 임차인이 들어오지 않는다.

공실이 장기화하면 대출 이자와 관리비 부담에 버티기가 어렵다.

따라서 반드시 입찰 들어가기 전에 주변의 상권과 임대현황,

임대료 수준, 권리금 유무, 건물의 노후 정도와

관리 상태를 정확히 파악해야 된다.

 

 

 

경매물건 내부 인테리어 시설이 잘 갖춰진 경우에는

기존 임차인과 재계약이 쉽다.

 

상가 낙찰 후 직접 자영업에 뛰어들 계획이 아니라면

기존 임차인과 재계약을 고려해 보는 것도 좋다.

내부 인테리어 시설을 잘 갖춘 곳일수록 추후 권리금 회수문제 때문에

낙찰자와 재계약을 원할 가능성이 높다.

반대로 경매로 나온 상가가 장기간 공실상태였거나

소유자(채무자)가 직접 사용했던 곳이라면

세밀한 상권분석이 필요하다.

 

 

 

대항력있는 임차인

 

 

 

 

대항력을 갖춘 임차인이 임대기간 10년을 지나지 않은 상태에서

배당요구를 했다면 주변 상권을 의심해야 한다.

 

 

 

경매에서 대항력 있는 임차인이란

말소기준권리(근저당권 등) 보다 우선 사업자등록을 신청하고

영업하는 임차인을 말한다.

이러한 요건을 갖춘 경우 건물이 경매로 넘어가더라도

임차인은 남은 기간 동안 사용할 수 있고

총 10년의 범위에서 낙찰자에게 계약갱신요구권도 행사할 수 있다.

 

 

 

 

하지만 경매절차에서 임차인이 배당요구를 신청했다면

보증금을 돌려받고 낙찰자에게 점유를 이전해야 할 의무가 생긴다.

이렇게 대항력 있는 임차인이 낙찰자에게 권리를 행사할 수 있음에도

계약해지의 의사표시인 배당요구를 신청했다면

계약갱신요구권과 권리금 회수기회 등을

포기한 것이므로 더욱 신중한 상권분석이 필요하다.

 

 

 

 

상가에는 밀린 전기료나 가스요금, 관리비 액수가 큰 경우도 있다.

체납액이 수천만원에 이르는 경우도 있으니,

임장을 통해 반드시 확인하고 입찰에 임해야 된다.