공유지분 물건에서 지분에 따른 처리방법

 

 

토지나 건물을 낙찰받았는데 지분으로 1/2만 소유권을

취득하였을 경우 상대 공유자에게 취할 수 있는 

방법에는 어떤 것이 있을까요?

 

 

1/2 지분의 토지나 건물을 낙찰받은 경우

판례에서는 물건을 공유자가  각 1/2 지분씩 

균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자는 

 

 

 

다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로

독점사용할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서

그 배타적 사용의 배제, 즉 그 지상 건물의 철거와

토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있다고 판단하고 있습니다.

 

 

 

1/2 지분 낙찰자는 다른 공유자를 대상으로

점유부분 대하여 강제집행을 하려면 상대방은

제 3자 이의의 소송이나 공탁금을 걸고

강제집행정지 신청으로 방어를 할 것입니다.

 

 

 

그래서, 근본적인 해결책은

부당이득금청구소송이나 공유물분할청구소송으로 진행해야

근본적인 해결이 가능합니다.

 

 

 

건물 공유자 중 일부만이 당해 건물을 점유하고

있는 경우라도 그 건물의 부지는 건물 소유를 위하여

공유명의자 전원이 공동으로 이를 점유하고 있는 것으로 볼 수 있고,

 

 

건물 공유자들이 건물부지의 공동점유로

인하여 건물부지에 대한 소유권을 시효취득하는 경우라면

그 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은

당해 건물의 공유지분 비율과 같은 비율로 건물 공유자들에게 귀속됩니다.

 

 

 

경매로 매각되는 물건 중에 상당수가 지분 물건인데, 이러한 지분매각 물건중에서

옥석을 잘 가려 비교적 소액으로 투자하고도 단기간에 투자원금에 일정한 수익까지 챙길수 있는

투자방법의 하나라 할 수 있습니다.

 

 

지분물건으로 아파트, 빌라, 단독주택, 토지 등등.

그중에서 아파트 등 주거용 부동산의 경우 공유자들이 각자의 지분 비율별로 구분점유하면서

농사를 짓고 있는 농지(구분점유를 하지 않는 공유 농지도 많음)와 달리

​

 

지분으로만 공동소유하고 있기 때문에 공유물분할청구소송을 통하면

공유물을 매각하여 그 매각대금을 지분 비율대로 나누게 하는 매각분할 하는 것이 대부분입니다.

 

 

 

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주거용 부동산

 

 

​주거용 지분 아파트의 경우 통상 소유자가 배우자와 2분의 1씩

공유하고 있던 중 누군가에 의해 반쪽 지분만 경매에 나오는 경우가 흔합니다.

 

남편의 사업이 망해 빚을 갑지 못해 경매 시장에 나오는 것이 지분 아파트의

대다수 경우에 해당됩니다.

 

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낙찰 후 지분권자가 인도명령을 받아 집행을 하려고 해도

1/2 지분을 가지고 있는 공유자(채무자의 배우자)가 집행을 거부한다면

인도명령 자체가 집행 불능 상태에 빠지는 경우가 종종 있습니다.

 

 

 

대법원 판례는

공유물인도청구를 허용하고는 있으나, 현실에서는 그 집행에 어려움이 많은 것 또한

사실입니다.

집행관에게 아래의 판례를 가지고 적극적으로 대응한다면

집행 불능상태로까지 가지는 않을 것으로 판단 됩니다.

 

 

 

소수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물인도청구

 

 

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공유물에 관하여 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한

소유권이전등기 청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는

공유물을 배타적으로 점유하여 사용, 수익할 수 없는 것이므로,

다른 공유자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도

공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다.

(대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 9408)

 

​

 

 

공유지분은 지분의 효력이 전체 부동산에 미치고, 부동산을 특정할 수 없기 때문에

지분권을 가지고는 강제집행을

현실적으로 실행하는데에는 많은 한계점을 노정하고 있습니다.

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물건을 공유자가 각 1/2지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우, 1/2 지분권자는

다른 1/2 지분권자의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점 사용 할 수 없고,

나머지 지분권자는 공유물 보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 점유배제를 구할 권리가 있게 됩니다.

(대법원, 93다9392, 9408 전원 합의체 판결 참조)

 

 

 

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공유물의 구체적인 사용·수익의 방법에 있어서 공유자들 사이에 지분 과반수의

합의 없이 공유자 중의 1인이 이를 배타적으로 점유·사용하고 있다면 다른 공유자에

대하여 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있는것으로 간주합니다.

 

 

 

 

경매로 아파트의 지분을 취득한 경우 대금 납부와 동시에

등기 없이도 소유권을 취득하기에

아파트를 점유하는 공유자(채무자의 배우자)에 대하여 임대료 상당의

부당이득금을 청구할 수 있게 됩니다.