경매에 등장하는 "가등기" 알고 나면 수익이 보입니다.

경매 물건으로 나온 것중에서 권리분석을 하다보면 가끔, 한번씩 등장하는 무시무시한

권리가 있습니다. 그 중에 하나가 가등기(假登記)입니다.

 

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경매개시결정 기입등기 이전에 위치하고 있다면 순순히

입찰에 들어가지는 못할 것입니다.

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가등기는 본(本)등기에 필요한 요건이 부족할 때 나중에라도 순위보전을 하기 위해 미리 해두는

등기를 말하는 것으로 기준 권리보다 앞서 있는 가등기는 낙찰차가 인수해야 하는 경우가 많아

경매를 포기하게 만드는 무서운 권리 중의 하나 입니다.

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그러나 가등기도 종류에 따라 인수하지 않아도 되고, 소멸시효 등을 잘 따져 본다면 손쉬운

권리라고 볼 수 있습니다.

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등기부등본이 아래와 같다고 가정해 봅니다.

​1순위 가등기

2순위 경매개시결정(강제경매)

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기준 권리인 경매개시결정보다 앞선 선순위 가등기가 있는 경우

법원에서는 매각물건명세서에 “가등기는 소멸되지 않고 매수인이 인수한다. 그리고

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가등기된 매매계약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 된다”는

내용을 고지 합니다.

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선순위 가등기는 대부분 매수인이 인수하는 경우가 많습니다. 그리하여 많은 분들이 입찰을

기피하게 되고 해당 물건은 유찰을 거듭합니다.

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그러나 선순위 가등기도 경매로 인해 소멸되거나 낙찰자가 소멸시킬 수도 있습니다.

가등기에는 담보 가등기와 소유권이전청구권 가등기가 있으며, 담보 가등기는 채권과 관련한 등기로 돈을 빌려주고 돌려받기 위해 설정해 놓은 것입니다.

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담보 가등기를 기준 권리로 하여 배당요구나 경매신청이 가능합니다.

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소유권이전청구권 가등기는 원래 집주인이 집을 이중매매하는 것을 막기 위해 해놓은 등기로,

채권과 상관없는 권리로 경매 신청을 할 수 없습니다.

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등기부에는 두 권리 모두 ‘소유권이전청구권가등기’로 표시되지만, 담보 가등기는 경매로 후순위 권리를 소멸시키는 기준권리이고, 등본에 있는 권리가 담보 가등기라면 경매로 소멸될 수 있어 낙찰자가 인수할 필요가 없게 됩니다.

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선순위 가등기가 소유권이전청구권 가등기인 경우에도 해결방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.

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제척기간 10년이 지났다면 낙찰받는 매수인은 그 권리를 소멸시킬 수 있게 됩니다.

낙찰자는 소유권에 기한 방해배제청구권을 갖게 되어 제척기간이 지난 가등기권자에 대해

소멸시효를 주장할 수 있게 됩니다.

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다만, 가등기권자가 경매 목적물을 점유하고 있다면 등기 청구권의 소멸시효는 중단되고,

선순위 가등기는 매수인이 인수해야 합니다. 이부분을 특히 조심하고 유념해야 합니다.