강남 및 재건축 아파트 경매: 물딱지 주의하세요

 

강남 3구 즉, 강남·서초·송파구와 용산구가 

지난달 24일 토지거래허가구역으로 확대 지정된 후

이들 지역의 경매 열기가 뜨겁다.

 

 

 

그것은 실거주 없이 아파트를 구입할 수 있기 때문이다.

보류지(조합 잔여분) 입찰과 경매로는 가능하다.

 

 

 

 

이 지역 내 재건축 매물을 경매를 통해

잘못 사면 새 아파트 입주권을 못받을 수 있다.

비싼 가격에 물딱지(현금청산 대상) 매물을 낙찰받을 수 있다.

 

 

 

 

투기과열지구(강남·서초·송파·용산구)에서 재건축 조합 설립 이후 나온 매물은

조합원 자격이 승계되지 않으나,

 

 

은행이나 보험 등 금융회사에서 빌린 돈을 갚지 못해 

경매에 나온 물건이면 사업 절차와 상관없이

 낙찰자도 조합원 지위를 승계받는다. 

더불어 세금을 납부하지 못해 진행된 공매 물건도

조합이 설립된 뒤에 조합원 지위를 승계할 수 있다.

 

 

대부 업체나 사적 채무로 인해 

경매로 나온 물건은 낙찰받더라도 조합원 지위를 승계할 수 없다.

 

 

 

 

재건축 경매에서 조합원 자격과 관련하여 주의해야 할 사항

 

 

1. 조합원 자격 발생 시점 확인:

 

재건축:

 

원칙적으로 조합설립인가일 이전에 해당 부동산을 취득해야 조합원 자격이 주어집니다.

 

 

투기과열지구:

 

조합설립인가일 이후에 취득하면 조합원 자격을 얻을 수 없고 

현금청산 대상이 됩니다.

 다만, 예외적인 경우(상속, 이혼, 세대원 질병 치료/취학/결혼으로 인한 세대 이동, 해외 이주 등)에는 

조합원 지위 승계가 가능할 수 있습니다.

 

 

 

재개발:

 

관리처분계획인가일 이전에 취득해야 조합원 자격이 주어집니다.

투기과열지구에서는 관리처분계획인가일 이후 취득 시 현금청산 대상이 됩니다.

 

 

 

2. 예외적인 조합원 자격 승계 가능 여부 확인:

 

 

 

금융기관 경매/공매:

 

 

 투기과열지구 내 재건축이라 하더라도 금융기관(은행, 저축은행 등)이 채권 확보를 위해 진행한 

경매 또는 공매를 통해 낙찰받은 경우에는

조합원 지위 승계가 가능할 수 있습니다.

 

국가/지방자치단체의 공매:

 

세금 체납 등으로 진행되는 국가 또는 지방자치단체의 공매를 통해 

낙찰받은 경우에도 조합원 지위 승계가 인정될 수 있습니다.

 

 

 

1세대 1주택 장기 보유자로부터의 양수:

 

1세대 1주택자가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 주택을

경매로 낙찰받는 경우 조합원 지위 승계가 가능할 수 있습니다. (세대 합산 기간 포함)

 

 

3. 현금청산 대상 여부 확인:

 

 

 

조합설립인가 (재건축) 또는 관리처분계획인가 (재개발) 이후 취득:

 

원칙적으로 현금청산 대상입니다.

 

 

분양신청을 하지 않은 기존 조합원의 물건:

 

경매로 낙찰받더라도 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다.

 

 

 

대부업체가 경매 신청한 물건:

 

투기과열지구 내 재건축 조합설립인가 후 대부업체가 채권을 회수하기 위해 

경매를 신청한 물건을 낙찰받으면 조합원 자격 승계가 어려워 

현금청산 대상이 될 수 있습니다.

 

 

 

지분 쪼개기:

 

 

 

권리산정기준일 이후 토지 분할, 다세대 전환, 신축 행위 등으로

지분을 나눈 부동산은 조합원 자격이 주어지지 않습니다.

 

 

 

 

4. 다세대 주택 및 공유 지분:

 

1세대 1주택 원칙:

 

재개발 사업의 경우, 동일 세대 내 여러 명의 소유자가 있더라도 1개의 조합원 자격만 인정될 수 있습니다.

재건축의 경우에도 유사한 규정이 있을 수 있으므로 확인해야 합니다.

 

 

공유 지분:

 

토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속할 때에는

대표 1명에게만 조합원 자격이 주어집니다.

 

5. 권리 분석의 중요성:

 

경매 물건의 권리관계를 꼼꼼히 분석하여 조합원 자격 유무를 판단해야 합니다.

경매 신청 채권자가 누구인지(금융기관, 개인, 대부업체 등) 확인하는 것이 중요합니다.

해당 물건이 투기과열지구에 속하는지 여부를 확인해야 합니다.

기존 소유자의 분양신청 여부를 확인해야 합니다.

 

 

 

6. 추가 확인 사항:

 

해당 조합의 정관에서 조합원 자격에 대한 특별한 규정을 두고 있는지 확인해야 합니다.

관할 지방자치단체의 도시 및 주거환경정비 조례를 확인하여 분양 자격 요건 등을

추가적으로 파악해야 합니다.

 

 

 

가능하다면 조합 사무실에 문의하여

해당 물건의 조합원 자격 관련 상황을

직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.

 

 

 

재건축 경매는 일반적인 부동산 경매보다

복잡한 법률 관계와 조합 내부 규정이 얽혀 있어 신중한 접근이 필요합니다.