공유지분에 대한 접근은
경매를 처음 시작하거나 경험이 적은 분들은 입찰을
꺼리게 됩니다.
그것은 물건에 대한 권리분석과
처리 방법에 대해 여러가지 변수가 도사리고 있기 때문입니다.
그러나, 충분히 공부하고 찬찬히 권리분석을 진행한다면 공유지분 물건도
일반 물건과 별반 차이가 나지 않음을 알게 됩니다.
처음이 어렵고 힘들지 몇번 경험하다보면
이 분야가 새로운 투자처로 매력이 있음을 알게 됩니다.
공유지분이 1/2의 경우 공유자 우선 매수청구권을 실행 할 확률이 높다고 볼 수
있습니다.
이것도 일률적으로 말하기는 곤란하지만
일반적으로 수도권의 경우
그 확률이 높고, 지방으로 갈 수록 낮다고 말 할 수 있습니다.
다수 공유자가 있을 경우 낙찰 확률이 높으나, 향후 소송으로 갈 경우 시간이
많이 소요될 수 있는 단점도 동시에 고려해야 합니다.
등기부 등본을 통해 지분권자가 다수일 경우,
그 구성원 중에 해외 주소지를 둔 외국인이나, 나이가 드신
어르신이 계실 경우도 주의해야 합니다.
A 와 B 의 공동소유의 부동산이 경매가 진행되는 경우
B의 지분을 낙찰자 홍길동이 최고가매수신고로 낙찰을 받았습니다.
B의 1/2 지분만 매각대상이고 A의 지분은 매각대상에서 제외입니다.
통상 이러한 형태의 경매가 지분경매라 합니다.
공유지분에 입찰 하는 경우 B의 지분에 대하여
사전조사와 권리분석을 진행하는데
여기서, A의 지분은 경매 매각대상에서 제외되었지만 A의 지분에 대해 입찰 전에
사전조사와 권리분석을 통시에 진행해야 합니다.
지분형태가 건물이든 토지 등 향후 임대나 매매 등
낙찰자는 권리행사에 제약이 따르기 때문입니다.
공유지분 물건의 경우 다음과 같이 3가지 해결방법이 있습니다.
1. 낙찰자의 지분을 나머지 지분권자에게 매각하거나
2. 본인이 나머지 지분권자의 지분을 추가 매입하여 온전한 물건을 만들거나
3. 공유물분할청구를 통해 전체를 경매로 매각하여 지분 비율대로 현(물)금 분할하는 방법 등이 있습니다.
A의 지분 등기사항증명서상 권리가 다음과 같은 경우는 가급적 입찰을 피해야 됩니다.
1순위 소유권이전청구권 순위보전가등기
2순위 소유권처분금지가처분
3순위 근저당 (경매개시결정기입)
상기의 경우 홍길동은 낙찰받은 B의 지분을 A에게 팔수도 A의 지분을 살수도 없게 됩니다.
3순위 근저당인 말소기준권리 기준으로 선순위인 소유권이전청구권 순위보전가등기와
소유권처분금지가처분이 있어서 낙찰자는 소유권 행사가 불가능하게 됩니다.
그래서 위에서 제시한 3가지 해결방법이 무력화됩니다.
위와같은 위험을 사전에 감지하려면 반드시
경매가 진행되는 매각기일 하루전에 반드시
등기사항증명서를 열람하여 A,C,D의 공유지분 권리상에 변동이 있는지 확인해야 합니다.
가등기,가처분등이 설정 되기도 하기 때문입니다.
갑자기 등기부에 등재되는 것은
공유지분의 다른 공유자가 거짓으로 설정하기도 합니다.
그래야 입찰자가 없게 되고 유찰이 되면 저렴하게 타 공유자가
낙찰을 받기 위해서 입니다.
수회 유찰되면 공유자우선매수 신청을 하는 방법으로 낙찰을 받아 갑니다.
부동산 공유자의 지분에 대한 압류등기의 효력은 공유물 분할로
인해 다른 공유자의 소유권등기에도 영향을 미치므로 주의해야 합니다.
갑과 을이 공유하고 있는 토지에 대하여 갑의 지분에만 국세(또는 지방세)처분에 의한 압류등기가
진행된 상태에서 토지를 2필지로 분할하여 이를 갑과 을이 각 단독으로 소유하는
공유물분할등기를 하는 경우, 을이 단독으로 소유하게 된 토지의 등기용지에도 위 압류등기가
반영되어 그 효력이 인정되는 것이므로
그 압류등기를 말소하기 위하여는 통상의 압류 등기말소절차에 의하여야 합니다.
공유건물의 일부에 대하여 전세권 설정등기도 가능합니다.
공유자 전원이 등기의무자가 되어 등기권리자와 공동으로
전세권 설정등기를 하면 됩니다.
대법원등기선례 제5-417호에 의하면 2층짜리 단독건물을
각 층의 면적비율에 상응하는 지분비율로
갑과 을이 공유하고 있는 경우,
갑이 그의 공유지분에 대하여만 전세권설정등기를 설정할 수는 없으며,
이는 전세권의 성질상 받게 되는 제한이므로 그 등기신청서에 을의 동의서와 인감증명을
첨부한다고 하여도 위와 같은 등기를 진행 할 수는 없습니다.
이러한 경우,
당해 건물 중 2층부분에 대하여만 전세권설정등기를 경료하고자 한다면
갑과 을이 함께 등기의무자가 되어 등기권리자와 공동으로 그 등기를 신청하면 됩니다.
부동산 DB http://awh8806.cafe24.com/
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