경매가 시작되면 법원은 모든 공유자에게 아래와 같은 통지서를 송달 합니다.
귀하는 민사집행법 제140조에 의해 위 사건의 매각 기일까지 위 채무자의 지분을
우선매수할 것을 신고할 수 있음을 알려드립니다.
지분경매가 진행될 때 공유물의 다른 지분권자는 경매지분에 대하여 공유자우선매수신청을 할 수 있으며, 공유자의 매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다(민사집행법 제76조 제1항).
공유자는 매각기일 전에 미리 집행법원에 보증금을 제공하고 공유자우선매수신청을 할 수도 있고, 매각기일 종결 고지 전까지 보증금을 제공하지 않으면 공유자우선매수신청의 효력은 사라지게 됩니다.
현재 우선청구권은 1회만 허용하고, 보증금을 납부하지 않으면 동일 경매사건에서 다시 우선매수청구를 할 수 없습니다.
공유자우선매수신청이 불가한 경우는 아래의 민사집행법과 규칙속에서 찾을 수 있습니다.
민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권)
① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과
같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
공유자우선매수신청이 불가한 경우
1. 대상물건이 지분이 아닌 전체가 진행 중인 경우(공유물분할 경매인 경우)
공유물분할 판결에 의해 공유물 전체를 경매 진행하는 경우입니다. 공유자 간에 합의가 되지 않아서 공유물을 합당하게 배분하기 어려운 경우 낙찰을 통해 현금화하여 마련된 매각대금을 공유비율대로 나눌 목적으로 경매가 진행되는 경우입니다. 이런 물건은 공유자 우선매수신청이 불가합니다.
공유물 분할 판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각대금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 공유자우선매수가 적용되지 않는다(대법원 1991. 12. 16. 91마239 결정).
2. 일괄매각으로 진행되는 경매물건 중 일부의 공유자
여러 개의 물건을 일괄매각하는 경우, 해당 물건 중 일부에 대한 공유자는 경매대상 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 즉, 건물과 토지가 동시에 경매 진행되면 토지만의 공유자는 우선매수신청할 수 없습니다.
만약 토지만 매각된다면 당연히 우선매수권이 있습니다.
여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데, 거꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않아 일괄매각결정의 대상이 된 부동산 중 일부 부동산에 대한 공유지분권자라 하여 다른 부동산에 대하여 우선매수신청을 할 수는 없습니다.
3. 토지는 지분, 건물은 전부매각일 경우
토지 일부 지분과 건물 전체가 일괄매각으로 진행될 때 그 토지의 일부 지분권자가 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수는 없습니다.
4. 경매개시일 이후에 공유지분을 취득한 경우
경매가 진행되는 도중, 즉 경매개시결정 기입등기일 이후에 공유지분을 취득한 경우 공유자는 우선매수신청을 할 수 없습니다.
단, 공유지분 전체가 일괄매각되는 경우에 한하며, 만약 일부의 지분만 개별적으로 매각되는 경우라면 경매개시결정 이후에 진입한 공유자라 할지라도 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
5. 구분소유적 공유관계인 경우
토지의 공유지분이 경매에 나왔을 경우 입찰자는 토지 공유자들 간의 관계가 일반적인 공유가 아닌 구분소유적 공유관계인지 아닌지 확인할 필요가 있습니다.
구분소유적 공유관계는 통상적인 공유와 달리 당사자 내부에 있어서 각자가 매수한 부분은 각자의 단독소유로 되는 것입니다. 따라서 공유물 전체를 이용하거나 관리해야할 이유가 없고 공유자들 간의 유대관계를 유지할 필요도 없습니다. 이러한 공유자에겐 우선매수청구권이 없습니다.
6. 집합건물의 구분소유자의 경우에는 공유되는 부분이 있다 하더라도 청구권이 인정되지 않는다.
집합건물의 대지권은 수많은 공유자들로 이루어져 있는 관계로 공유자들에게는 공유자 우선매수 신청권이 없습니다.
공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 절차상 차순위매수신고인으로 취급되고(민사집행법 제140조 제4항), 이 경우 최고가매수신고인은 자신의 의사와 관계없이 최고가매수신고인이 되지 못하게 되며, 차순위매수신고인이 되어 보증금도 돌려받지 못하는 불합리한 지위에 있게 됩니다.
이 경우 낙팔자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있으며 이때 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
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