양도소득세 절약하는 방법 꿀팁!

 

9억이하 1세대 1주택을 2년이상을 보유하면 양도세가 없습니다. 2021년 1월 1일부터 최고 세율구간을 45%까지 한 단계 더 높여 8단계 누진세율이 적용 됩니다.


다주택자에게만 적용되는 중과세율도 가중됩니다. 현재 2주택을 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내 소재하는 주택을 매매할 때 기본세율에 10%p를 가산해서 계산하고, 3주택 이상을 보유하고 있다면 기본세율에 20%p를 추가
합니다.

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1주택은 양도금액 9억 원 이하일 경우 전액 비과세되나, 양도금액이 9억 원을 넘으면 전체 양도차익 중 9억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세를 계산합니다. 

이때 초과분에 대해서도 ‘3년 이상 보유·2년 이상 거주’한 경우 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 연 8%(최대 80%)씩 받을 수 있습니다.

​이때 가구원이 모두 거주하지는 않아도 되고, 가구주만 살고, 자녀는 직장이나 학교 문제로 다른 집에서 전세로 거주한 경우에도 거주 기간은 인정됩니다.

취학·근무가 이유일 경우 1년 이상만 거주해도 비과세를 적용해 줍니다. 
이때는 비과세 조건을 완화하여 적용합니다. 예외로 인정되는 취학의 범위가 생각보다 좁습니다. 초등학교나 중학교는 해당하지 않고 고등학교와 대학교, 특수학교 등만 인정됩니다.


모든 세금에는  ‘과세표준'과  ‘세율’ 이 있습니다. 집을 살 때 내야 하는 취득세도 취득세 과세표준과 세율을 알면 부담해야 할 취득세를 구할 수 있고,  집을 보유할 때 부담해야 하는 재산세, 종부세도 마찬가지입니다.
마지막으로, 집을 매도할 때 내야 하는 양도소득세 역시 양도소득세 과세표준과 세율을 알면 구할 수 있습니다.


 과세표준(課稅標準)은 세금을 부과하는 일종의 '표준사이즈'  이고,
 세율(稅率)' 은 과세표준에 적용되는 일종의 ‘비율' 이라 보면 됩니다.


과세표준을 줄여서 ‘과표'라 하고 세금 종류마다 과표를 구하는 방식은 모두 다릅니다. 
​즉, 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 모두 과표를 구하는 방식이 다릅니다.

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양도소득세는  기본적으로 과세대상 부동산의 취득일부터 양도일까지
보유기간동안에 발생된 소득(이익 )즉 양도차익에 대하여 부과하는 세금인데
양도차익 계산시 보유기간동안 발생된 필요경비는 소득에서 공제 하게 됩니다.

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필요경비는 크게 자본적지출액과 양도비등으로 구분되는데 
실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

​양도소득세를 줄이려면 필요경비를 최대한 확보해야 합니다.
양도세 과표를 구하는 식은 아래와 같습니다. 

 

위의 식에서  ‘필요경비'를 최대한 많이 지출할수록 양도세 과표는 줄어 듭니다.  
따라서 줄어든 과표에 따라 세율도 낮아지게 되며, 납부해야 하는 양도세 역시 아낄 수 있습니다.

 * 참고로 기본공제는 1년에 1회, 1인당 기본공제 250만원을 적용 합니다.

양도소득세 세율

과표(과세표준) 가  2천만 원이라고 한다면 가장 왼쪽 과세표준을 보면 두 번째 줄에 해당
하죠.  이때 세율은 15%, 그리고 속산표를 보면 ‘과표*15%-108만 원'이라고 나와 있음을 알 수 있습니다.
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속산표를 그대로 적용, ‘2천만 원*15%-108만 원’  계산하면  192만 원이라는 
값이 나오는데, 이게 바로 우리가 내야 할 세금(세액)이 됩니다. 

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 <연습>

​주택 취득가액이 5억원이고 양도가액이 5억 5천이고 , 
필요경비는 1천만원, 장기보유는 3년 미만에 해당한다고 가정했을 경우

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 1. 과표구하기 : 

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  (5.5억원 - 5억원 - 1천만 ) * (1-0) - 250만원 = ​3,750만원

 

2. 세율적용하기 :  세율표에서 두번째 항목에 해당

​     3,750만원 * 15% - 108만원 = 4,545,000원(세금)

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필요경비는 크게 취득시 지출된 경비,자산의가치를 증가시키는 지출비용 즉 자본적 지출액과 양도시 지출된 경비로 나뉩니다.

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필요경비로 인정되는 비용항목은 소득세법 시행령에 따라 아래표와 같으며
필요경비로 인정받기 위해서는 실제 지출이 확인되는 경우로서
세금계산서등 적격증빙이나 계좌이체등 금융거래 증빙으로 증빙이
가능해야 합니다.

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필요경비는 필요경비로 인정되는 경우가 있고, 
그렇지 않은 경우가 있다는 점을 유의해야 합니다.

양도세 필요경비 관련, 주의해야 할 사항 

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 - 보일러 교체는 인정 하지만 수리는 불인정 된다.
​→  따라서 연식이 오래된 보일러라면 차라리 교체하는 것이 더 이득일 수 있습니다.

 
- 임차와 관련된 중개수수료는 필요경비 인정이 되지 않는다.
→ 취득과 양도와 관련된 중개수수료는 인정이 되지만, 임차(전/월세 등)와 관련된 중개수수료는 인정이 되지 않습니다.


- 필요경비 인정항목이라도 법적 증빙자료는 필수!

​→ 필요경비로 인정되는 항목이라도 이를 입증할 수 있는 자료 첨부는 필수.

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예를 들어 

취득및 양도 매매계약서, 
인지세 납부영수증, 현금영수증, 세금계산서 등 챙기기.


특히 위 표에서 ‘인테리어 비용(자본적 지출)’이라고 표시된 항목은 반드시 
법적 증빙을 갖춰야 하기에 인테리어 진행 시 카드로 결제하거나 현금영수증 또는
세금계산서 발행을 인테리어 업체에 요구해야 합니다.

상기글 읽었는데, 잘모르겠다. 하시는 분들은 아래의 자동계산기 이용해 보세요.

원리나 절차를 알면 일반 매매나 투자 할때 도움이 됩니다.

양도소득세 계산기 :  http://www.neonet.co.kr/novo-rebank/view/consult/calculator/Transfer.neo

 

양도소득세 계산기 I 부동산뱅크!