토지별도 등기 들어보셨나요?

토지별도 등기의 의미(등기부등본 상 “소유권대지권”으로 기재)는
토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해
저당권이나 가압류 등이 설정된 경우를 말합니다.

​
원래 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는데, 
아파트나 집합건물 상가의 경우 등기부등본은 전유부분인 
건물의 등기부에만 기재하게 되어 있고, 
​토지는 대지권화 되어 건물등기부 등본에 ‘대지권의 표시’로 
대지권의 비율이 표시됩니다. 

 

​

그런데 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이
있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로
건물등기부상 토지에 “별도등기 있음”이라는 표시를 하여 
건물을 양수하려는 사람들에게 경고를 하게 되는데 
이를 “토지별도등기”라고 합니다. 

​
일반적으로 대지를 담보로 대출을 받고
근저당권을 설정한 후 변제를 하지 못한 경우
구분건물의 저당권자가 경매를 신청하더라도 토지의
저당권은 말소되지 않습니다.

​즉 건물을 낙찰 받아 소유권 이전등기까지도 마쳐도
토지의 저당권자등 채권자가 토지를 경매신청하면 건물의
낙찰자는 계속 지료를 지불해야 합니다.

입찰참여자는 토지저당권자가 채권신고를 한 경우에만
입찰에 참여하는 것이 좋습니다. 


토지별도등기가 되어 있지만 무시해도 좋은 경우는
​집합건물 등기부가 구성되기 전에 토지등기부에 
토지 전체에 대한 저당권을 설정하고 

​토지소유자가 대출을 받은 다음 그 자금으로 건물을 건축하고, 
나중에 분양을 하면서 대지권도 함께 넘겨줘야 하는데, 
이 경우 근저당권을 대지권비율만큼  포기하면서 지분권을 넘겨주게 됩니다.

​즉 건물을 분양받는 사람은 대지에 대한 근저당권 중 자신의 대지지분 부분 
상당이 포기되었으므로 결국 깨끗한 물건을 분양받게 되는 것입니다. 

 불러오는 중입니다...

​하지만 토지등기부상 집합건물 전유부분에 해당되는
토지지분에 대하여 설정되었던 모든 권리가 이미 정리가 되었음에도 
단지 토지별도 등기의 공시가 삭제되지 아니한 경우입니다. 

​이러한 경우에는 토지등기를 떼어보면 이미 근저당이나 지상권 
등이 말소된 것을 알 수 있습니다. 

​외관만 별도등기가 된 경우로서 실체적인 제약이 전혀 없는 
경우이므로 토지별도등기는 무시해도 좋습니다.

그러나 토지별도등기상 담보권자나 신탁회사는 
채무자나 신탁자의 동의 없이 별도등기를 말소할 수가 없으므로
결국 낙찰자는 건물소유자에게 돈을 주고 합의를 보거나 
소송을 거는 수밖에 없습니다. 

​그러므로 설사 토지별도등기가 사실상 효력이 없는 채 말소되지 않은 경우라도 
불측의 손해를 볼 수 있으므로 주의가 필요합니다.

참고 사이트 : 부동산 DB http://awh8806.cafe24.com/

Home - 청로엔 소액투자