건물 소액임차인 우선변제권 행사불가(99다25532)

대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결

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판시사항

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대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우,

건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한

우선변제권이 있는지 여부(소극)

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판결요지

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임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)

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제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면,

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대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나,

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이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면

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저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로,

이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

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* 주.

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경매 사건에 토지와 건물에 같은 날 저당이 잡히지 않고 시차를 두고 근저당 등이

설정된 경우 판례입니다. 상기 판례에 의하면 토지가 먼저 저당이 잡히고 난후 나중에

다시 건물이 잡힌 경우, 시간이 흘러 임차인이 입주한 상황에서 경매가 진행된 경우

권리분석에서 임차인의 권리금 계산에 참고하시기 바랍니다.