고수 따라하기; 가짜 임차인 선별하기

주거용 물건을 검색하다 보면 감정평가 금액 대비 입찰가가 턱없이

낮은 경우를 자주 보게 되지요?

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예외없이 임차인이 있고, 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우 입니다.

즉, 대항력이 있는 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

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하지만, 임차인이 진성이 아닌 가장(위장) 임차인인 경우를 잘 판별한다면

훌륭한 투자가 될 수도 있습니다.

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가장 임차인을 판별하는 요령에 대해 알아봅니다.

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계약서를 통한 파악

 

1.임대인, 임차인이 추후 허위로 작성한 문서이다 보니 임대차계약서에

중개업자의 날인이 없다.

2.임대차계약 시점을 과거로 소급해서 작성해야 하므로 계약서 양식은

최근의 것일 가능성이 높다.

중개업자들이 쓰는 계약서는 매년 조금씩 그 양식이 바뀐다.

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3.임대차 계약시점이 10년 전인데 핸드폰 번호는 최근의 것이다.

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전입일자 확인하기

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1.경매개시결정등기나 가압류 시점을 전후해서 전입신고가 이루어진다.

2.임대차계약서 작성 시점과 전입신고일에 시차가 크다.

3.법원문건송 달내역을 보면 법원에서 가장임차인이 의심나면 보정서를 발송한다.

임대차계약서를 접수하라고...

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확정일자

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1.확정일자가 없다. 당초에 전입신고가 목적이었기 때문에 보증금이 없고

보증금을 보호하려는 취지의 확정일자를 받을 필요가 없기 때문이다.

 

2.소액보증금으로 허위 계약서를 썼다면 굳이 확정일자를 받을 필요도 없다.

그것은 소액보증금은 최우선변제금액으로 배당받으면 되기 때문이다.

 

3.확정일자가 있더라도 전입신고일보다 상당한 시차를 두고

받거나 경매개시결정등기에 임박해 부여받는다.