채무자 겸 공유자인 지분물건의 처리

주거형 지분을 취득한 경우 대금 납부와 동시에 
등기 없이도 소유권을 취득하게 됩니다. 

​공유자가 점유하고 있는 주거용 물건의 경우 공유자를 상대로 
낙찰 받은 지분에 대한 권리행사의 일환으로 부당이득반환청구를 할 수 있고,
(임료청구의 소멸시효는 10년)

​이후 판결문으로 공유지분 소유자를 상대로 강제경매를 신청하여 
공유자우선매수권을 행사하여 나머지 지분을 취득할수 있습니다. 

다수지분권자는 보존과 관리 행위 여부를 떠나 
관리행위로서 소수지분권자에 대하여 공유물의 인도를 구할 수 있습니다. 

​​​소수지분권자는 다른 소수지분권자에 대해 공유물인도청구를 하거나
1/2 지분권자가 다른 1/2 지분권자에 대하여 공유물인도청구를 하는 것은 
보존행위로서 가능합니다(대법원 88다카19002, 19003).

​
채무자 겸 공유자가 물건을 점유하고 있을 경우 낙찰자는 
보존행위로서 채무자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다.

​낙찰자가 취득한 지분이 과반수일 경우 관리행위로서 
점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있고, 
과반수에 달하지 않으면 인도명령을 신청할 수 없습니다.

​
소수지분권자는 다수지분권자를 대상으로 한 
공유물인도청구는 허용되지 않습니다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645). 

​공유지분에 임차인이 있는 경우
대항력이 없는 임차인의 경우 공동 임대인이 임차인에게 
부담하는 임차보증금반환의무는 성질상 불가분으로 

​​공동 임대인중 1인의 공유지분에 대한 경매절차에서 주택전체 임차인의 
보증금은 지분비율에 의해 배당하는 것이 아니라 전액을 배당하고, 

​​매수인의 지분이 과반에 미치지 못하면 임차인은 대항력 유무에 
관계없이 거주할 수 있으며, 낙찰자는 명도를 할 수 없습니다.

​1/2지분만의 경매가 진행되고, 임차인의 경우 대항력이 없다면 
임차인의 보증금은 대항력이 없어서 미배당 소멸되고, 이때 임차인은
미배당 임차보증금을 종전의 소유자(임대인) 에게 청구하여야 합니다.

​
임차인이 대항력이 있으면 대항력에 의해 거주할 수 있고, 
대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한 지분이 2분의 1이하 이면 
그 취득부분에 대해서는 임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다.

​임차인의 대항력 유무보다 낙찰자가 취득하는 지분이 
과반수에 해당하느냐에 따라서 임차인에 대한 명도가 달라 지게 됩니다.