공유부동산의 임대차계약

공유부동산의 부동산임대차계약은 부동산의 관리행위에 해당하기 때문에 
과반수의 지분권자와 계약을 체결해야 합니다. 

​부부가 1/2씩 균일한 지분을 가지는 경우 어느 한명만으로는 과반수를 넘지 않기에 
부부가 공동으로 계약하거나 동의를 받는 방식으로 계약을 체결해야 합니다.

​물건을 공유자 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 
1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 배타적으로 
독점사용할 수 없고, 

나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 
즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 
권리가 있습니다(2002다57935).

 

 

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임대인이 아닌 나머지 지분권자가 동의를 하게되면 임차인은 동의한 
지분권자에 대하여  대항력과 우선변제를 주장할 수 있습니다. 

​임대인이 임차보증금반환을 제때 이행하지 못할 때 임차인은 지분전체에 대해 
경매를 신청하고 매각대금으로 부터 우선변제를 받을 수 있습니다. 


부부 공유주택에서 나머지 배우자의 동의를 받으면 전체에 대한 경매를 
신청 할 수 있습니다. 

​동의한 지분권자는 직접 임차보증금반환책임을 지는것는 아니나
결국 해당 지분 매각대금에서 책임을 피할 수는 없게 됩니다.