공유지분 투자 공부해야 하는 이유

 

공유지분이 생기는 경우는 상속되거나 종중재산을 여러 종중원 명의로 등기한 경우나
부부공동명의, 공동투자자 간의 공유관계 등이 있습니다.

이러한 공유지분은 해당 지분만 사고팔 수 있을 뿐 전체 부동산에 대한 처분권이 없어
활용가치가 떨어져 경매에서 통상 여러 차례 유찰되기도 하고 반값 이하로 떨어지기도 합니다.

 

 

온전한 물건이 아닌 지분 물건은 일반적으로 
특수물건이라는 영역으로 분류되어져 왔습니다. 

​
공유 부동산의 법적인 성격과 분할절차에 대해 충분하고 정확한
이해가 있으면 감정평가액보다 많이 저렴한 것을 경공매로 
취득 할 수 있습니다. 
​

낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계는 
단순한 것이 좋습니다. 

​그것은 지분을 여러 사람이 공유할 경우 각 지분의 소유권자들은 
서로 아쉬울 것 없는 상황이기 때문입니다. 

​그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면 협상에서 소형지분을
낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다.

​낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데,  
협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구 소송을 통해 형식적경매에 붙여 낙찰 가액에 따라 
​공유자 지분 비율로 대금 분할을 하게 되는데  ​여기서, 최초 지분경매로 낙찰된 금액과 전체로 
낙찰된 후 지분 배분 비율의 금액 차이에 따라 수익율이 결정 됩니다. 


상속인 3명이 1/3씩 공동소유하는 토지의 1/3지분만 경매에 나왔는데 
최초 감정가격이 4억원이라고 가정합니다.
 
토지전체가 아니라 지분 일부만 경매가 되다 보니 여러 차례 유찰되어 
A가 3천만 원에 낙찰받았다면  어떻게 해결(수익)할까요?

첫째, 다른 공유자인 상속인들과 접촉하여 되파는 협상을 진행합니다. 

다음으로 상속인들과 협상이 안 되면 공유물분할 청구소송을 제기하며 경매분할을 청구합니다. 
공유물분할 청구소송에서는 현물로 분할하는 것은 어렵기 때문에 
대부분 토지전체를 경매에 넣어 현금으로 분배하라는 분할판결을 하게 됩니다. 

판결을 받아 경매로 진행하면 토지의 지분만 경매되는 것이 아니라 
토지전체가 경매되므로 보통 지분만 경매될 때와 달리 온전한 물건으로 팔수 있습니다. 
 
토지전체 감정가격이 10억 원이었는데, 9억 원에 다른 사람에게 낙찰되었다면 
A는 자기 지분몫으로 3억 원을 배당받게 되어 결국 2.7억 원의 차익을 남기게 됩니다.


공유물분할 재판의 성격은 일반 다른 민소와 달라 분할을 위한 
공평타당한 방법이 무엇인지에 대해 초점이 맞추어질 뿐, 
분할을 할 것인지 여부 자체에 대한 논란은 없습니다. 


분할에 소요되는 비용 역시 재판비용 즉, 인지대, 송달료, 감정비용으로 
변호사 선임없이 본인이 스스로 전자소송을 통해 진행할 수 있습니다.

​나홀로 전자소송이 힘드시면 법무사를 고용하셔도 됩니다( 대략 200 ~ 300만원 소요).

​다른 공유자 전부를 피고로 정하여 제기되어야만 판결이 선고되는데 
공유자가 너무 많을 경우 송달자체가 지연되거나 송달이 되지 않는 경우가 
자주 발생 합니다. 

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송달을 위해 재판이 장기화될 경우 낙찰대금 회수가 늦어질 수 있고 , 
종국적으로 송달이 이루어지지 못함으로 인하여 분할 판결을 선고받을 수 없는 
상황이 발생 할 수도 있으니 주의해야 합니다.