대항력 판단: 임차권을 공시하는 주민등록

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고있는 주민등록은
거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 

주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 
제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정됩니다.

주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 
주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가
 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다(대법원 2002다38361,38378 판결).


갑이 1988. 8. 30.  자기 명의로 소유권이전등기를 완료하고 
같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 
1993. 10. 23. 을과의 사이에 그 주택을 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 

임차하여 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 주택의 거주관계를 바꾸어 
갑이 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 계속하여 거주해 왔으나, 

위 매매에 따른 을 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 완료된 경우, 
제3자로서는 그 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 완료되기 전에는 

갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 
갑의 주민등록은 그 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 완료된 1994. 3. 9. 이전에는 

주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 
그 이후에야 비로소 갑과 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 됩니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).


전 소유자의 현 경매 임차인의 대항력은 현 소유자에게
소유권이전 등기가 된 익일 0시에 발생하고,

​전 경매 임차인이 현 경매 임차인인 경우 소유자의 근저당설정 전에 임대차 계약을 한 경우,
임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.

그러나, 소유자의 근저당설정 후에 임대차 계약을 한 경우라면 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.