공유지분 부동산 양도시 세금문제

공유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다. 
공유와 비슷한 유형으로 합유와 총유가 있으며, 공유는 공유자간 단순히 2인 이상이 소유하는 형태를 의미하며, 
합유란 조합이 소유하는 형태이고, 총유는 권리능력이 없는 사단이 재산을 소유하는 형태를 말한다.

공유 부동산을 양도하는 경우 각자의 지분에 따라 양도소득세를 계산하여 납부하게 되므로 
각자 기본공제를 받을 수 있으며 누진세율 적용 구간도 내려갈 수 있게 되므로 단독 지분인 경우에 
비해 절세효과를 누릴 수 있다.

분할양도의 경우 주택이나 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 과세대상에 해당되어 
각각 양도소득세를 신고, 납부한다.

지분양도의 경우는 과세가 되지 아니하는 경우가 있다. 즉 주택부분만 양도하거나, 
주택과 부속 토지를 공유지분으로 양도하는 경우는 과세가 되지 않는다.
이것은 주택의 일부를 분할하여 지분으로 양도하는 경우에는 분할된 지분 자체로서는 
독립된 주거공간을 형성하였다고 볼 수 없기 때문이다.


1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 인정된다. 
하지만 동일 세대원이 1주택을 공유한 경우에는 지분 전체를 1주택으로 본다.


종합부동산세가  세대별 합산 과세에서 현재는 개인별 과세로 변경이 되어,
부동산을 세대원이 각각 보유하고 있는 경우 세대구성원이 보유하고 있는 부동산을 모두 합산하여 
종합부동산세를 과세하였으나, 현재는 각 세대원별로 개인별 합산과세를 적용하고 있다.

부동산을 공유하게 되는 경우 각각의 보유분에 대해서 과세되므로 누진세율이 적용되는 
종합부동산세의 경우 절세의 효과가 있다.


공동소유 부동산을 양도한 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 
양도소득세가 과세되며, 소득세법 제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 

양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며, 
여기서 ‘실지거래가액’은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 
가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말한다.

예를 들어, 상가건물에 대한 전체 양도가액이 5억원인 경우 보유지분이 1/2씩 보유한 경우 
양도가액은 각각 2억5천만원씩이 된다.

 양도소득세 산정시 양도가액 및 취득가액은 본인의 지분비율만큼 계산하여 
전체 양도가액 및 전체 취득가액에서 안분계산하는 것이며, 

취득시 부담한 취등록세와 법무사 비용등은 본인의 지분비율만큼 필요경비로 공제받을 수 있고, 
양도시 중개수수료가 발생한 경우 본인의 지분비율만큼 필요경비로 공제받을 수 있다. 

양도차익 산정시 양도소득세 기본공제(2백5십만원)는 다른 부동산의 양도가 없었다면 
지분보유자 모두가 각자 양도소득세 기본공제를 적용받을 수 있다.
 

양도소득세 계산방법  

1. 양도가액 - 취득가액 - 취등록세, 중개수수료등 = 양도차익 

* 취득당시 납부한 취등록세와 법무사수수료, 취득 및 양도당시 지급한 중개수수료는 필요경비로 공제되며, 
 양도가액 및 취득가액 필요경비 등의 경우 보유지분비율만큼 산정하여 계산한다. 


2. 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

 * 장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율을 적용하여 계산한다.  
 

3. 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준  

4. 과세표준 × 세율 = 산출세액 = 자진납부할세액 


공유에 의해 절세를 적용받고자 하는 경우 추가적으로 부담하게 되는 비용과 절세되는 금액을 
잘 비교하여 최대한 효과를 볼 수 있는 방안을 선택하는 것이 중요하다.