공장임대업을 통한 재테크 : 공장경매

 공장 경매물건은 그 특성상 경기변동에 따라 매물 증감의 기복이 심한 편으로, 
감정가 1~3억짜리  소규모 공장에서부터 5~10억 원 이상의 대형 매물까지 
 다양한 물건이 경매로 나온다.


수도권의 경우, 공장총량제에 묶여 새로운 공장의 신축이 사실상 힘들고, 신축이 가능하다 해도 
각종 인, 허가를 받는데 통상 1~2년 이상의 기간이 소요된다. 따라서 임대수요가 많은 관계로 
안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 

산업단지 외에 위치한 공장은 각종 개발사업 등의 여파로 지속적인 지가상승이 동반되어 
매각시 시세차익을 챙길 수 있어 유용한 재테크 수단이 된다.



  공장경매 투자 판단자료(장, 단점)


토지 투자의 장점이 공장 투자의 장점이 된다. 장기적으로 시세차익을 크게 얻을 수 있고, 
안정적인 시세상승을 기대할 수 있다.



공장경매에서 장점은 무엇보다도 낙찰 후 까다로운 인, 허가 과정을 생략하고 기존공장을 그대로 활용 할 수 있다. 
다른 경매물건은 해당 물건의 부속물에 대해 낙찰자가 인수부담하는 경우가 발생 할 수도 있지만 
공장경매는 이점에서 매우 유리하다.
 
 공장저당법에 따라  공장에 속하는 토지와 건물에 설정한 저당권은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계 등에 미치며, 
경매 목적물 중 기계목록에 포함된 물건들이 비록 저당권설정 당시설정 된 것이 아니라도 그 저당권의 효력이 미치며, 
기계류에 경매개시를 하지 않았다 하더라도 기본이 되는 토지와 건물에 관해 경매개시결정이 있으면 그 기계 등에 미친다.


용도를 변경하고자 한다면 공업배치법 등 관계법령에 따라 업종에 규제를 받는 곳이 있으므로 
사전에 해당 시, 군청을 방문하여 용도변경허가 가능여부를 확인해야 된다. 

다음으로 공장 내 산업폐기물이 있으면 처리비용을 추가로 부담해야 하는 상황이 생길 수 있으니 주의가 필요하다.
 
공장의 기숙사 거주 직원이 있는 경우 주택임대차보호법이 적용 될 수 있다. 
공장직원이 전입신고를 했다면 주택임대차보호법상의 임차인이 될 수도 있으니 일반 주거용물건과 동일한
권리 분석이 필요하다. 

기계기구가 감정평가에 포함되어 낙찰되었다 하더라도 리스회사 소유인 것이 
판명되면 소유권을 취득 할 수 없게 되니 주의가 필요하다.


  공장경매 접근 전략


1. 도로 상태를 최우선 확인한다. 공장을 실제로 운영하든 투자용으로 매입하든지 
 접근성이 매우 중요하다. 교통의 편리성이 확보되지 않으면 물류비용이 증가하기 때문이다. 


2. 공장수요가 많은 곳을 노려야 한다. 
수도권 지역은 신규공장 인, 허가에 통상 1~2년 정도의 기간이 소요되어 상대적으로 수요가 풍부한 편이다.

3. 용도변경 가능여부 확인

공장을 낙찰 받아 물류센터나 음식점등으로 용도변경을 할 수 있다면 가치를 상승 시킬 수 있다. 
입찰전에  관할 시, 군청을 방문하면 용도변경 가능여부를 확인해야 된다.





   공장경매에서 세금 혜택

공장물건은 일반부동산과 달리 사업용으로 분류되어 규모가 크더라도 종부세 과세대상에서 제외되고 
취득 시 낙찰가중 기계설비에 대해서는 등록세나 취득세 등이 비과세된다.  

낙찰가에서 전체 감정평가금액중 기계기구가 차지하는 비율에 해당하는 금액을 공제한 금액을 과표로 본다.