입찰시 감정평가서 반드시 보아야 하는가?

경매 나타난 정보는 대부분 감정평가서를 기반으로 한다.
감정평가서에 점유현황이 있지만 이는 감정평가자가 육안으로 확인한 
점유현황에 불과할 뿐 임대차에 대한 세부내역은 아니다. 

점유자가 임차인인지 소유자인지 채무자인지에 대한 현황조사는 
집행법원의 몫으로 경매물건의 감정을 의뢰받은 감정평가사 몫이 아니다.

감정평가사의 경우 구체적인 권리관계까지 조사할 의무가 없기 때문에  확인된 권리 즉, 분묘의 소재, 
건물 또는 토지만의 경매(법정지상권), 경매대상에 수목 포함 여부, 제시외 건물 소재 여부 등을 제외한 
다른 권리관계까지 적시하지는 않는다.

감정평가서에는 경매물건 평가의견을 비롯하여 토지 및 건물평가표(평가내역), 평가요항표, 
지적현황, 위치도 및 사진자료 등 사실적이고 시각적인 자료들이 담겨져 있다. 

토지 평가 항목에는 인근 표준지와의 위치나 접도조건 등을 비교해 토지가격을 평가한 내역이 있고, 
건물 평가 항목에는 내구연수, 경과연수나 구조 등을 통해 건물가격을 평가한 내역이 있어 물건가치를 판단하는데 중요한 자료로 쓰인다.

더불어, 건물평가 시 평가에서 제외되는 물건(입찰외 물건)이 있는지, 접도조건 및 교통여건은 어떠한지, 
지적상 맹지는 아닌지, 점유현황 및 건물이용현황은 어떤지 등을 파악할 수가 있다. 

감정평가서에 탑재된 정보들을 보고 해당 경매물건에 대한 입찰 여부를 판단하면 된다.
토지의 도로접면 조건이나 토지형상, 분묘 또는 철탑의 소재 여부 등 모두가 입찰가 및 
입찰 여부를 결정하는데 있어 매우 중요한 요인으로 작용하는 것으로 감정평가서를 통해 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 

감정평가서가 100% 정확하거나 완벽하지는 않다. 시세와 동떨어진 가격제시나 터무니없는 
가격 평가, 경매대상 물건과는 다른 물건을 평가한 사례도 있다.
 
이러한 물건을 낙찰 받았을 경우 물건의 하자에 대한 담보책임 즉, 매각불허가, 매각허가에 대한 이의신청, 대금감액 등을
이유로 들어 경매 법원에 그 책임을 물을 수 있다.