부부 공동명의 절세효과 정리

 

주택을 구입할 때 부부 공동명의로 계약하는 것은 대표적인 절세 방법 중 하나입니다. 그런데 부부 공동명의가 정말로 절세의 만병통치약일까요? 공동명의가 효과적인 부동산 절세 방법인 것은 맞지만, 모든 상황에서 반드시 유리한 것은 아닙니다


 부부 공동명의는 세금의 종류에 따라 절세에 유리할 수도 있고, 불리할 수도 있어요
부부 공동명의로 등기하는 시점은 2가지가 있는데, 하나는 부동산을 취득할 때 등기하는 경우이고요, 다른 하나는 부동산을 보유하는 중에 등기하는 경우이에요

새로 취득하는 부동산은 부부 공동명의로 하는 것이 무조건 유리해요

하지만 보유 중에 명의를 바꾸어 등기하는 것은 등기 과정에서 양도세 또는 증여세가 발생하기 때문에 절세에 도움이 안 되고 불리해요


 각 세금별 절세 효과


 재산세의 경우 부동산 전체를 과세표준으로  계산한 세금을 부부가 나누어 내는 것이므로 절세효과가 없어요

그러나 양도소득세(양도세)는 공동명의 각자의 지분가액을 개인의 과세표준으로 하기 때문에 누진세를 적용하는 과세표준이 낮아져서 절세에 유리하지요


양도세 

양도소득세는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 세금으로 단독명의일때보다 공동명의로 진행을 하게되면 양도소득세가 감소가됩니다.
양도소득세는 인당 기본 공제로 250만 원을 받으며, 부부 공동명의라면 500만 원을 공제받을 수 있다. (기본 공제로 세금이 직접적으로 줄어드는 것이 아니라 과세표준에서 공제 된다)

개인별로 양도차익에 대해 과세하며, 양도 당시의 요건에 따라 누진세율 또는 단일세율이 적용되지요
누진세율을 적용하면 절세에 유리하고요, 단일세율을 적용하면 절세의 효과가 없어요


예를들어 과세표준 1억원의 집을 기준으로 가정하여 설명드리자면,양도소득세가 단독명의일때는 2,010만원 공동명의일때는 1,356만원이 되게 됩니다.  

단독명의의 경우 양도소득세 = 1억원 X 양도세율 35% - 누진공제액 1,490만원 = 2,010만원
공동명의의 경우(5,000만원, 5,000만원) 양도소득세 = 5,000만원 X 양도세율 24%- 누진공제액 522만원 = 1명당 678만원 = 2명 1,356만원




참고로,  주택 비과세, 중과세 판단은 가구를 기준으로 판단을 하고 있습니다. ​ 2 주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않을 때  먼저 양도하는 주택은 비과세가 안되며 양도 시기, 소재지에 의해 중과세가 적용이 됩니다.


​종합소득세 및 부동산세

종합소득세는 임대수입에서 필요경비를 차감한 소득에서 소득공제를 하여 과세표준을 산정하게 되고 
구간별 누진세율을 적용함으로 공동명의를 진행하게 되면 낮은 구간의 세율 적용으로 인하여 종합소득세를 절감할 수 있습니다.  즉, 개인별 과세로 절세에 유리하다. 

종부세는 개인별로 전국의 주택 · 토지 · 상가건물의 공시가격을 합산해 과세를 해요, 
과세기준은 주택의 경우 공시가격 12억원 초과, 토지의 경우 공시지가 5억원 초과, 
상가건물 부속토지의 경우 공시지가 80억원을 초과하면 과세를 하게 된다.

개인당 비과세 기준 기본공제 금액이 6억 원에서 9억 원으로 높아집니다. 1가구 1주택자는 11억 원에서 12억 원으로 상향됩니다.  부부 공동명의 아파트 1주택일 경우 공제액 12억, 1인당 6억에서 18억 원, 1인당 9억 원으로 조정됩니다. 즉, 공동명의라면 최대 18억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않는다.



증여세

증여세는 개인별 과세 및 누진세율 적용으로 절세에 유리해요
부모로부터 증여받은 부동산을 부부 공동명의로 하면 증여받는 가액이 낮아져서 과세표준을 낮추고, 낮은 세율이 적용되어 절세 효과가 있다.

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 상속세


 상속세의 경우 재산을 가족이나 친척 등에게 이전이 되었을 때 즉 상속이 발생했을 때 부과하는 세금을 말하는데, 
상속세는 누진세율을 적용하고 있어서 재산을 분할하게 되면 세금 분산 효과가 크게 나타난다. 
따라서 단독명의일때보다 공동명의일때 상속세 부담이 감소하는 효과가 있다. 

상속세는 누진세율 적용으로 절세에 유리하다.

사망인(피상속인)의 모든 상속재산을 하나의 과세단위로 보고 누진세율을 적용해 상속세를 산출한다.  
그다음 전체 상속세를 각 상속인의 지분별로 나누어 과세를 해요, 따라서 생전에 부부가 재산을 공동명의로 한다면 
상속 재산가액이 낮아져서 과세표준을 낮추고 낮은 세율이 적용되어 절세효과가 있다.




취득세와 재산세 

취득세와 재산세는 부동산 전체를 하나의 과세단위로 해요, 과세표준을 정하고, 해당 세율을 곱해 세금을 산출한 후 
그 세금을 개인의 지분별로 나누어 과세를 해요, 따라서 전체 세금을 부부가 나누어 내는 것과 동일하므로 절세효과가 없다.

​공동명의로 진행을 하게되면 한쪽의 명의자 마음대로 처분을 하거나, 융자를 받을 수 없어 다시 단독명의로 바꾸는 경우도 많다.  이렇게 명명의를 변경하게 되면 취득세를 또다시 재납부를 해야하기 때문에 명의 변경 취득세 부담 증가가 단점의 하나일 수 있다. 


 임대소득, 금융소득

임대소득, 금융소득은 개인별 과세 및 누진세율을 적용하므로 절세에 유리하다.
주택이나 상가를 임대하면 개인별 임대소득에 대해 임대소득세가 과세된다.

임대소득이 종합과세 대상인 경우에는 누진세율 적용을 받아요, 따라서 공동명의로 하면 절세에 유리하다.
금융소득인 이자소득 · 배당소득도 공동명의가 절세에 유리하므로 금융자산을 부부가 나누어서 금융상품에 가입하는 것이 좋다.



 부부 공동명의가 장점만 있는게 아니고 단점도 있다.

 부부 공동명의로 변경하는 것은 배우자에게 증여하는 행위기 때문에 증여세가 발생할 수 있습니다. 10년 내 6억 원 증여까지만 비과세이며 최소 3.5%에서 최대 12%의 증여 취득세도 발생합니다.

 부동산 취득으로 인해 배우자의 피부양자 자격이 박탈되면 4대 보험료의 부담이 증가 할 수 있다.
 더불어 담보대출시 한도가 내려 갈수도 있다.

 남편이 직장인이고 아내가 전업주부라면, 아내가 남편 피부양자로 설정되어 보험료 부담이 적습니다. 하지만 집값이 올라 부동산 공시가격을 뛰어넘는다면 아내가 지역가입자로 전환되어 4대 보험료 부담이 증가할 수 있다. 

예를 들어 15억 원인 집을 부부 공동명의로 취득했다면, 남편이 가정주부인 배우자에게 7억 5,000만 원을 증여한 것으로 보는 것이다. 부부 간 증여액의 비과세 한도는 10년에 6억 원까지입니다. 이를 초과하는 1억 5,000만 원에 대해서는 세금을 내야 한다. 


단독명의로 집을 구입한 후 도중에 공동명의로 전환할 예정이라면 특히 주의해야 한다. 부동산은 취득·보유·양도 단계마다 세금을 내야 하는데, 최초 취득 시점과 공동명의 전환 시점에서 각각 두 번의 취득세가 발생하기 때문이다. 만약 공동명의자의 소득이 적거나 신용이 좋지 않다면 담보대출 한도가 낮아질 수 있다는 점도 공동명의의 단점이다.


종부세 절세는 공동명의가 대체로 유리하고 특히 후에 주택을 팔 때 양도세 측면에서 절세 효과가 굉장히 크다고 할 수 있다.

부부 공동명의로 주택을 취득하면 절세가 가능하고, 배우자의 동의 없이 집을 담보로 대출을 받거나 처분하는 일을 막을 수 있다는 장점이 있다. 하지만 공동명의 전환 과정이 번거로울 뿐만 아니라 상황에 따라 실익이 크지 않을 수도 있는데요. 따라서 각자의 조건과 여러 가능성을 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 한다.


일반적으로 보유한 주택 가격이 12억 원을 넘지 않고 4대보험료를 각각 내는 맞벌이 부부라면 공동명의가 유리하다고 생각하면 되고, 12억 원 이상의 고액 부동산을 취득하는 경우라면 증여 과정에서 세금이 발생할 수 있고, 한쪽 배우자가 4대보험에 가입하지 않은 외벌이 가정이라면 보험료 부담이 크게 증가할 수 있으니 신중하게 결정하는 것이 좋다.