공유지분 물건에 대한 투자는 공동으로 소유하는 물건의 지분 중
일부만 경매에 나왔을 때
낙찰을 통해 되파는 방식으로 수익을 거두는 것이 일반적입니다.
경공매를 하는 이유는 여러가지가 있지만,
그 중에서 단연 저렴하게 물건을 구입할 수 있다는 점이 매력적입니다.
그중에서도 일반인들이 접근하기 어렵고, 회피하는 물건 이른바 특수물건입니다.
그중에서도 공유지분 물건이 있습니다.
지분 물건을 처리하는 방법과 노하우를 배운다면
낙찰이 어려운 경공매 시장에서 남다른 수익을 거양할 수 있습니다.
처음 공유지분 물건에 도전하시는 분들은 소형지분부터 낙찰을
받아 경험을 축적하는 것이 중요 합니다.
내 소유 지분으로 인해 다른 지분권자가 재산권 행사에
어려움을 느끼면 상대적으로 작은 내 지분을 구입하려 할 것이기 때문입니다.
단기간에 처리가 가능한 물건에 투자
낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계가 단순한것이 좋습니다.
그것은 지분을 여러 사람이
공유할 경우 각 지분의 소유권자들은 서로 아쉬울 것 없는 상황이기 때문입니다.
그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면
협상에서 소형지분을 낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다.
지분물건은 협상이 해결되면 바로 정리가 되지만
그것이 여의치 않을 경우 장기간 자금이 묶이게 되는 경우가 생깁니다.
그래서 가능하면 단기간에 정리될 수 있는
물건에 투자해야 하는 것이 투자의 핵심입니다.
환금성이 좋은 물건 위주로 투자
경공매로 나오는 지분 토지중에서
지목이 임야, 농지(전, 답, 과수원)가 대부분이고
그 중에서 농지가 80%이상 매물로 나옵니다.
검색을 하다보면, 지목이 순수한 땅도 있으나,
맹지, 분묘, 도로, 저수지, 철탑(선하지) 등이 자주 등장합니다.
지분 물건의 수익전략은 내가 낙찰 받았을 경우, 이를 필요로 하는 사람에게
적절히 매도하고 나오는 전략이 필요하고, 개발 예정지도 눈여겨 보아야 합니다.
토지보다 아파트 등은 환금성이 좋아 거래가 쉽게 이루어지나,
장래성이 희박한 토지 지분의 경우
다른 지분권자도 서로 아쉬울 게 없어서 협상이 지지부진하거나 불발될 경우가 많아
투자자금이 묶이는 경우가 빈번히 발생합니다.
그래서, 상대방이 나의 지분을 갖지 못했을 경우 재산권 행사 등
여러 가지 면에서 불편함을 느끼게 되면 협상의
주도권은 나에게 있어서 유리한 위치에서 협상을 주도 할 수 있습니다.
지분 경매로 나온 토지 전체가 맹지인 토지에 입찰하면 어떠한 방법으로도
발전 가능성을 찾기 힘들어 집니다. 더불어 협의도 쉽지 않습니다.
그래서 지분 경매처럼, 서로간의 입장이 다르고 관계가 복잡한
경매에 참가할 때는 도로의 접근성과 토지의 모양이 중요합니다.
공동 지분 소유주가 흔쾌히 분할에 응하려면
그만큼의 대가를 지불해야 하기 때문입니다.
그래서 지분 경매로 나온 토지는 분할 뒤
도로 접근성, 토지의 모양, 경제적인 가치
등 종합적으로 고려해야 합니다.
단독이나 다가구주택 등 오래된 주거지나 재개발, 단독주택재건축, 아파트 재건축,
재촉지구 등의 지분 경매인 경우
그 지분이 새로운 아파트의 분양권 확보등의
가능성이 있어서 좋습니다.
수용되는 지역의 지분물건도 적극적인 공략이 필요합니다.
도로수용 예정지나 신도시 예정지, 공단이나 지방산업단지 및
국가 산업단지, 공원, 철도, 역사 항만 공항, 지자체 특화사업단지도
눈여겨 보아야 합니다.
공유자우선매수청구권을 고려하자.
공유지분이 1/2의 경우 공유자 우선 매수청구권이 들어올 확률이 높습니다.
다수 공유자가 있을 경우 낙찰 확률이 높으나,
향후 소송으로 갈 경우 시간이
많이 소요될 수 있는 단점도 동시에 고려해야 합니다.
그럴경우 등기부 등본을 통해 지분권자가 다수일 경우,
그 구성원 중에 해외 주소지를 둔 외국인이나, 나이가 드신
어르신이 계실 경우도 주의해야 합니다(송달지연).
해결수단 : 소송보다는 협상
지분물건의 해결은 소송보다는 협상으로 해결하려는 의지가 중요합니다.
본인이 낙찰받은 지분의 가치에
대한 정확한 설명과 설득을 통해 상대방을 설득해야
단기간에 해결 및 승부를 볼 수 있습니다.
협상이 여의치 않을 경우 취할 수 있는 방법은
법원에 공유물분할청구소송을 하는 것입니다.
아파트 지분의 경우 다른 지분 자에 의해 소유권 행사를 제약받고 있으니
법원에 분할해 달라고 요청하는 것입니다.
법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 하지만,
부동산은 현물분할할 수 없는 경우가 훨씬 많습니다.
이 경우 법원은 현물분할이 아닌 대금분할을 명령하게 되고,
전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을
제하고 나머지 매각대금을 지분의 비율대로 나누어 주게 됩니다.
현재의 경매 시장 추세는
권리 분석이 단순한 아파트나 다세대주택, 큰 문제될 것이 없는 토지 등,
손쉬운 경매 물건에 많은 입찰자가 몰리고 있습니다.
이런 경매 물건은 낙찰률이 높고, 실제 수익은 별로 발생하지 않는 경우가 대부분 입니다.
이때 모든 사람들이 선호하는 경매 물건을 피하여,
일반 사람들이 지침으로 삼고 있는 경매서적이나 경매정보지 등에서 배울 수 없는
투자 방식을 사용한다면 낮은 경쟁률 속에서도
높은 수익을 올릴 수 있는 길은 얼마든지 있다 하겠습니다.
지분경매의 매력은 경쟁이 치열하지 않고 보다 저렴한 가격으로
물건을 취득할 수 있기 때문입니다.
반대로 장점이 있는 반면에, 단점도 있기 마련입니다.
지분이 있는 토지는 전원주택 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의
동의가 필요하여 개발이 쉽지 않습니다.
그래서 땅 지분을 처분하려고 중개업소에
부탁해도 잘 팔리지 않습니다.
주인이 여러 사람인 땅이라 환금성 등이 떨어진다는 이유로
투자자들이 외면하기 때문입니다.
그리하여
주로 지분경매가 시장에 많이 나오는데
지분 경매의 처리 기술을 가진 분들에게는
또 다른 수익원이 되기도 합니다.
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