지분 물건 투자 포인트

공유지분 부동산에 대한 투자는 공동으로 소유한 물건의 지분에서

그 중 일부만 경매에 나왔을 때 낙찰받아 되파는 방식으로

수익을 거두는 것이 일반적이다.

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지분 물건 입찰시 공유자 규모와 다른 공유자의 경제력 등에 대한 파악은

통상 등본을 통해 유추 확인해 본다.

자칫 투자후 환금성에 제약이 있을 수 있으니 확인하는 것이 좋다.

 

 

지분 물건의 가장 큰 단점은 사는 건 내 마음이지만

파는 건 내 마음대로 되지 않는다.

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빨리 처분하고 싶은데 협의가 여의치 않다면

매수인 단독으로 처분하기에 어렵고, 제값을 받고 팔기도 쉽지 않다.

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​낙찰받으려는 지분 외에 다른 지분의 소유관계가 단순해야 한다.

다른 지분을 여러 사람이 나누어 가지고 있다면 각 지분의

소유권자들이 서로 아쉬울 것 없는 처지가 되기 때문이다.

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공유물 관리

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공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의

과반수로써 결정(민법 제265조)한다.

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를

지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다(민법 제263조).

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과반수 지분의 공유자로부터 사용이나 수익을 허락받은

점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가

사용, 수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없게 된다.

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​공유자들 중에서 과반수 지분을 소유한 사람이 없다면

그 중 한명의 공유자가 다른 공유자의 동의없이 실행한 임대차 계약은 무효가 되고,

보존행위로서 명도청구 또한 가능하다.

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분할 후 소유권​

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재판상분할은 법률규정에 의한 물권변동으로 판결이 확정되면

공유물 지분에 관한 소유권이전등기를 별도로 하지 않더라도

당연히 소유권을 취득합니다.

 

 

임차인 문제

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지분 물건에 임차인이 있다면 임차인에 대한 권리관계에 신경을

써야 된다. 명도에 어려움이 있을 수 있다.

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지분 물건은 매수인 단독으로 임차인을 내보낼 수 없으며,

임차인은 대부분 건물 전체에 대해 임차를 했기 때문이다(채무의 불가분성).

​그래서, 임차기간 만료일까지 기다려야 된다.

그러나,

대항력이 없는 임차인이라면 보증금에 대한 인수 부담은 없다.

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​공유자가 점유할 때는 지분을 점유하는 공유자를 상대로

부당이득반환청구소송을 제기 할 수 있다.

확정 판결을 갖고 공유지분 소유자를 상대로 강제경매를 신청할 수 있다.

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​매수인은 경매를 통해 지분에 해당하는 금액을 회수할 수 있고

미래가치가 기대되는 물건이라면 공유자우선매수권을 행사해

직접 낙찰받는 방법도 있다.