경매 입찰시 주의사항

경매 투자를 생각하시는 분이나

현재 경매를 하시는분들도

주의해야 할, 그리고 한번쯤은 다시 돌아보아야 할

주의사항에 대해 알아본다.

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1. 감정가를 맹신하지 말자

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경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고

감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉 할 수 있으므로 주의해야 한다.

법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다.

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최저매각가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는

이유만으로 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 쉽다.

반드시 시세를 파악한 후

시세보다 20~30% 싸게 낙찰 받아야 수익성이 있다.

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2. 권리분석은 꼼꼼하게

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일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는

기존의 임차금액을 물어 줘야 하는 경우가 있다.

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여러 번 유찰된 물건일수록 권리관계가

복잡하거나 임차 금액을 물어줄 가능성이 높다.

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낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지 반드시 확인해야 한다.

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3. 부대비용을 고려하자

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경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이

들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다.

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취득 시 낙찰가격 기준이므로

일반매매보다 많고(취득세, 교육세, 등록세 등),

명도가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고,

임차인이 있으면 이사비도 고려해야 한다.

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이처럼, 입찰에 참여하기전 상기와 같은 다양한

비용까지 충분히 감안해야 한다.

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4. 임장을 반드시 하자: 현장에 답이 있다.

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지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은

현장을 확인 해야 한다.

정확한 현장 확인 없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다.

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경매 정보지 등을 통해 지적도를 출력하여

경계와 소재를 파악하자.

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5. 대위변제에 주의하자.

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경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험하다.

대위변제란 후순위 임차인이 1순위 근저당 금액이 적을 경우

그 금액을 갚아버리고 나서 근저당권 등기를 말소하면

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자동적으로 대항력이 있는 임차인으로 바뀌는 것으로

낙찰자가 그 전세보증금액을 인수해야 한다.

임차인이 채무자 대신 근저당금액을 갚아

대항력을 주장할 가능성은 없는지 살펴보야야 한다.

 

6. 변경이나 연기 등이 잦으면 흘려보내자.

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변경, 연기가 잦은 경매물건은 채무자가

돈을 갚으려고 노력 중인 경우가 많다.

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특히 수익성 부동산인

경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을

늦춰 달라고 하거나

이자를 일부 갚은 후 연기신청을

해놓은 경우

낙찰 직전 돈을 갚으면 취하된다.

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