경매는 부동산 분야에서 가장 각광받는 투자 방식으로
싼 가격에 원하는 부동산을 매입하여
제 가격을 받고 팔 수 있다는 장점으로 인해 많은 사람들이 경매시장에 진입한다.
많은 사람들이 경매시장에 진입하다보니 경쟁률이 높아졌고,
경매참가 인구가 많아지면서 수익률은 급격하게 낮아지고 있다.
과다한 경쟁으로 인해 시세보다 높게 낙찰되는 사례도 눈에 띠고 있다.
경매 물건이 가치가 있다 싶으면 예외 없이
입찰자들이 몰려들어 예상 밖의 낙찰가를 보이고 있다.
경매는 대중화되고 손쉽게 할 수 있는 투자처가 되었다.
시세보다 싸게 낙찰 받는 것은 부동산 투자에서 정석이다.
시세보다 싸게 낙찰 받아 수익은 물론 안정성까지 확보 할 수 있는 방법이
바로 공유지분 경매이다.
지분경매로 나온 부동산의 경우
다른 지분자에게 공유자우선매수신청 기회를 주고 있다.
법원에서 우선매수신청 기회를 주는 것은 지분 관계 변화에 따른
분쟁과 혼란을 막기 위한 것으로
이것이 호히려 경매에 참가하려는 사람들에게는 불참의 이유가 된다.
지분경매로 나온 토지를 3명이 각자 1/3씩의 지분을 갖고 있고
그중 한사람의 지분에 대해 경매가 진행 중일 경우
경매에 참가한 사람은 그 토지를 낙찰받기 위하여 사전 조사를 마치고
경매에 참가하여 낙찰을 받는다.
그러나 나머지 지분을 갖고 있는 사람 중에 한 사람이라도
우선매수신청을 할 경우 낙찰은 물건너가게 된다.
취득세 문제
판례에 의하면 2인 이상이 하나의 주택을
공유지분으로 취득한 경우
구 지방세법 제11조 제1항 제8호 소정의
‘제10조에 따른 취득 당시의 가액’ 이란
‘전체 주택의 취득 당시의 가액’을 기준으로 보아야 하므로
그에 적용되는 취득세율도 각 공유지분의 가액이 아니라
주택 전체의 가액을 기준으로 판단하여야 한다(2017두30344 판례).
예를 들어 85㎡ 이하 10억원의 아파트를 1/2 지분으로
매입하면 매입가격이 5억원으로 매입했으니
과표상 6억원 이하 85㎡이하 조건으로 보아
취득세율을 1.1%로 적용해야 한다고 생각할 수 있다.
그러나 판례에서는 아파트 전체 가격이 10억으로 과표 기준은 9억
초과이고 85㎡이하이므로 3.3% 세율을 적용하여
취득세를 계산하고 지분이 1/2이니 그 취득세의
1/2만큼 내야 한다.
고유지분의 재산세도 전체 주택을 기준으로
재산세를 산정한 후에 지분 비율대로 과세하므로
취득세와 재산세는 하나의 부동산을 1/2 공동 명의로 해도 줄지 않는다.
다만 1/2 공동 명의로 취득한 후 매도할 경우
양도소득세에서 1인당 기본공제 250만원를 두 번 공제할 수 있다는
것과 양도 차익에 따른 과세의 경우
양도차익의 금액이 지분으로 나뉘어서 낮은
양도세율 적용을 받아서 양도소득세를 줄일 수 있다.
지분경매는 다른 특수물건과 달리 협의가 잘 안될 경우
소송이라는 절차를 거쳐야 수익이 발생하기에
일반인들이 접근하기엔 다 소 무리가 있기도 하다.
그러나 협상기술과 소송능력을 겸비한다면
경공매 시장에서 블루오션의 영역이 될 수 있다.
여러 단점에도 불구하고 지분물건은
그 지분을 필요로하는 사람,
그 지분이 없으면 안되는 사람 등
지분을 필요로 하는 공유자나 이해관계인이 존재하기에
처분하기 좋고 더불어 이를 활용하여 수익을 만들어 내는 구조이다.
'소액투자' 카테고리의 다른 글
| 경매 입찰시 주의사항 (2) | 2023.10.21 |
|---|---|
| 채권투자 이렇게 하면 수익이 된다. (0) | 2023.10.21 |
| 국민연금 반환일시금 신청 및 반납 (0) | 2023.10.18 |
| 임차권등기명령 신청방법 (0) | 2023.10.17 |
| 지분 물건 투자 포인트 (0) | 2023.10.17 |