민사집행법 제140조 규정에 의하면
공유부동산의 지분이 매각되는 경우
다른 지분권자의 우선매수권을 인정하고 있습니다.
우선매수청구권을 행사하는 방법은
매각일 이전에 법원에 우선매각청구서를 제출하거나
매각 당일에 출석하여 우선매수청구한다는 의사를 표시하면 됩니다.
공유자의 입장에서는
유불리를 잘 따져서 본인에게 유리한 쪽으로 행사하면 됩니다.
대개의 경우 매각기일 이전에 우선매수청구서를 제출하기 보다는
매각일에 진행되는 것을 살펴보다가 우선매수신청을 합니다.
입찰자의 입장에서도 고민을 하게 마련입니다.
낙찰받았는데 공유자가 가져가 버리면 낭패를 보기 쉽상입니다.
그래서 우선매수신고가 제출된 물건은 유찰이 많이 됩니다.
공유지분 물건의 경우 우선매수신고가 없어도
입찰자가 적고
유찰 또한 많이 되는 편입니다.
그래서 이러한 상황을 이용하여 낙찰 받았는데
공유자의 우선매수신청 없다면 의외의
수익을 거양 할수도 있습니다.
공유자가 매각기일을 잊거나 보증금을 마련하지 못해서
불참하는 경우도 있습니다.
지분물건의 경우 공유자가 우선매수신고를 할 수 없는
경우가 있습니다.
공유자우선매수청구를 할 수 없다는 것을 알아냈다면
경쟁자보다 더 우월한 지위에서 저렴하게 물건을 구할 수 있습니다.
공유자 우선매수신고를 할 수 없는 경우
1. 공유물분할청구로 진행되는 경매
공유물분할 판결에 의해 공유물 전체를 경매로 진행하는 경우
공유자 간에 합의가 되지 않아서
공유물을 배분하기 어려운 경우
낙찰을 통해 현금화하여 마련된 매각대금을
공유지분 비율대로 나눌 경우입니다.
이런 물건은 공유자 우선매수신청이 불가합니다.
2. 경매개시일 이후 공유지분을 취득한 경우
경매가 진행되는 도중, 즉 경매개시결정 기입등기일
이후에 공유지분을 취득한 경우
공유자는 우선매수신청을 할 수 없습니다.
단, 공유지분 전체가 일괄매각되는 경우에 한하며,
만약 일부의 지분만 개별적으로 매각되는 경우라면
경매개시결정 이루에 진입한 공유자라 할지라도 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
3. 구분소유적 공유관계인 경우
토지의 공유지분이 경매에 나왔을 경우
입찰자는 토지 공유자들 간의 관계가 일반적인 공유가 아닌
구분소유적 공유관계인지 확인해 보아야 합니다.
구분소유적 공유관계는 통상적인 공유와 달리 당사자 내부에 있어서
각자 매수한 부분은 각자의 단독소유로 되는 것입니다.
4. 일괄매각으로 진행되는 경매물건에서 일부의 공유자
여러 개의 물건을 일괄매각하는 경우,
해당 물건 중 일부에 대한 공유자는 경매대상 전체에 대하여
우선매수권을 행사할 수 없습니다.
건물과 토지가 동시에 경매가 진행되면
토지만의 공유자는 우선매수 신청을 할 수 없습니다.
그러나, 토지만 매각된다면 우선매수권이 있습니다.
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